2010洋房及类低密度住宅产品专题研究5.pptVIP

* 2 类低密度住宅产品 1 洋房住宅产品 Townhouse产品 经济型小独栋产品 洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类 Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议 小独栋产品的界定 小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通过一些技术性的手段解决 产品策略： 在保持较低的总价范围的前提之下，产品全面在公共空间处理和私人空间的营造上发力 较高的建筑密度 紧凑的生活空间 可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感. 可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感缺陷问题 .独栋的产品形式 较低的总价范围 .较高的建筑密度 紧凑的生活空间 客户敏感点 产品缺陷 较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避 围合组团 建筑单体 联院处理 公共绿地 在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里 流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕溪谷） 短面宽/大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排布摆向和处理来解决（典型案例：龙湾别墅） 较高的建筑密度 山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭院的空间和保证了庭院的私密度（典型案例：香江别墅、亚澜湾） 大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问（典型案例：龙湾别墅、温哥华森林） 围合组团式排布 小独栋别墅应在能保证 一定的私家庭院面积 下、尽可能减少对土地 面积占有； 解决方案之一是采用组 团式布局，即4-6栋别墅 通过围合的形式，在节 约基地面积的同时保证 一定的公共交流空间， 减少由于较小的院落带 来的负面影响 案例：纳帕溪谷小户型布局 建筑单体的朝向与体型 在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正 南、正北约40度的夹角，增加了朝阳面。 项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺 点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采 光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实 现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视 问题留出了窗子设置的空间 联院处理——院落空间集约化 联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性 在短面宽/大进深的基地条件 下，通过U型或者L型的建筑 单体设计，巧妙地把庭院在 空间划分为三层：前院、内 院和后院，产生了步移景换 的效果，并保证了每个房间 都可以拥有院景的效果 三重庭院的效果也缓解了整 体庭院面积过小带来的视觉 压抑和紧凑之感 下沉式庭院——院落空间立体化 下沉式庭院增加了室外空间的 层次感，业主可随意分配各类 使用功能于此； 下沉式庭院对支付能力有限、 非常向往别墅庭院生活的客户 很有打动力，已经成为小别墅 必备点： ?增加地下室自然采光面 ?平添院落的层次感 ?半室内空间感，用途广 ?通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米 ? 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 ? 增加土方工程量 ?日常使用成本略高，需要配备水泵 纳帕溪谷SA户型16m2 公共绿地 集中公共绿地可以散落分 布在小区内，以解决小独 栋别墅庭院空间小而产生 的活动空间不足，同时为 邻里之间的交流提供了良 好的场所 零散分布的集中绿地可以 缓解较高的建筑密度带来 的视觉压抑和疲劳感 多处集中绿地的开放性对 于实现均衡物业价值有良 好的效果 典型案例：温哥华森林 室内处理应该抓住凸现别墅特质的空间，同时通过合理的功能布局减少面积较小带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果 别墅特质空间 的处理 功能空间布局 处理 ? 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/ 入口玄关的挑空，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。 ? 将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅） 结合布置。 ?充分利用地下室，在其分布活动室、影音室、工人房等功能空间 ?紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。 ? 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的 空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。 2 类低密度住宅产品 1 洋房住宅产品 Townhouse产品 经济型小独栋产品 洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类 Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议 小独栋产品的界定 小独栋别墅户型设计要点建议 ■首