上海长宁区天山路古6地块商业项目市场研究报告.pptVIP

5、销售特征 租售比例——以售为主 1 租售比例图 只租不售的原因 开发商实力雄厚，看好长期经营收益。 商业氛围难以形成价格支撑，养铺在先。 大型商业房产由于其经营特性，只能采取租赁。 售后形式——无承诺占主流 2 在售商铺售后形式比例 商业房产的售后承诺不外乎代租、包租和返租等形式，根据统计显示，50%的商铺没有任何售后承诺，对开发商而言省去不少麻烦。从客户角度来说，更倾向于包租，以获得稳定回报。 对本项目启示： 从市场角度来看，目前绝大多数发展商以销售为主，表现出“以回笼资金为目标，现金为王”的策略。 从本项目来看，开发商具有雄厚的资金实力，良好的运营管理能力，同时，肩负着启动虹桥商圈，打造长宁商业中心的重任。因此，建议发展商在经营方式的选择中考虑以自营、联营、租赁和销售并举的策略，从而有利于项目长期经营，有利于增强客户与之合作的信心，实现项目的可持续发展。 四、项目区域市场研究 1、规划发展 2、区域环境 3、商业物业供应情况 4、商业物业需求情况 1、规划发展 长宁区“依托虹桥，发展长宁”的规划； 长宁区大虹桥商圈启动。 根据长宁区的规划，目标在现在虹桥开发区的基础上，建立大虹桥商圈，建成面向长三角的涉外商务商贸中心，整个区域范围往北沿遵义路和古北路一直拓展到玉屏南路。现在虹桥开发区占地0.65平方公里，总建筑面积100万平方米，新建区占地1.1平方公里，总建筑面积160万平方米，整个新建区目标在5年内新建开工项目达到160万平方米。而本项目所在娄山关路天山路规划为商业娱乐区，包括有意大利风情街、法兰西十字步行街等。 1. 未来商业总建筑面积160万平方米，必将导致区域性供求失衡； 2. 另一方面，本项目所在区域位于大虹桥商圈的北部外延，而并不处于核心区域中心，处于竞争的不利地位； 3. 总建筑面积160万平方米的工程量将导致未来大虹桥商圈在未来5-8年内（甚至10年内）始终是一个大工地 ，必将影响在经营商业的效益； 4. 对于以区域性客户为主要消费客源的天山区域商业经营者而言，必将随周边动拆迁后居民结构的变化而不断对经营的业态、营销理念、推广渠道等等进行调整，经营的业绩会表现出不稳定的一面。 弊端： 好处： 大虹桥商圈的启动，无疑是本项目未来销售中，可以借用的最大卖点之一，为天山商业街的启动和本项目的销售创造了上佳的题材。 对本项目的启示： 从长期来看，对本项目是非常有利的； 从短期持有经营的效果来看，机会成本较大，未来不确定性较强。 建议：应充分利用大虹桥商圈概念，天山路娄山关路口作为该商圈启动点的现实题材，把握机会，做好宣传、招商、销售、经营工作，实现项目的正常启动和良好运转。 2、区域环境 地铁二号线向西延伸段的建设，改善了天山商业商务区的交通环境。地铁二号线西延伸段从中山公园出发到虹桥国际机场，其间所设的古北路站、威宁路站、北新泾站、临空园区4个站点，均坐落在天山路和天山西路。 地铁上盖商业物业是商业物业的上品之一，其最大的利益点是可以大量吸纳地铁站滚滚人流，可形成社区一个较为繁荣的黄金商业圈。 天山区域商业题材随着地铁二号线的即将全面贯通而出现销售热点。 所以随着地铁二号线全线贯通日期的越来越临近，地铁商业物业的炒作价值和时机也将越来越成熟。 天山区域商业地块将全面开盘，诸雄皆起，逐鹿长宁 在今年下半年和明年初，天山路沿线包括本项目、古1地块、圣雄地块在内都将陆续开盘，区域内商业氛围必将得以提升，商业环境得以改善。 所以，在若干项目群起造势的条件下，本项目理应抓住时机，充分借势，确立其地标性商业中心之地位。 3、商业物业供应情况 量——除虹桥上海城为大体量之外，一般体量维持在2万平方米以下，目前整个市场体量有限。根据长宁区针对天山路、娄山关路商业商务中心的改造规划，后期供应量巨大。 1 业态——百货业为主，缺乏差异化竞争、互补性业态。万都中心力图打造休闲、美容、餐饮新业态，但目前尚未成形。 2 业种——传统百货产品为主，业种较为单一，差别仅存在于档次高低，虹桥上海城由于其面积较大，产品多样化特征明显。 3 经营——联营构成了主要经营方式，采用提成形式进行利润分割。 4 分布——呈点状分布，聚集效应不明显，商业氛围不浓。 5 天山商厦区域沿街商铺经营内容分布 从沿街商铺经营内容来看，以社区配套型为主，集中在餐饮、服饰、超市、便利店以及其他日常购物等，休闲娱乐类商业供应相对缺乏。 样本说明 样本选择：本次调研选择芙蓉江路、玉屏南路、中山西路、延安西路、古北路、仙霞路区域范围