世联_南京城市豪宅市场专题研究.pptVIP

南京平层豪宅主力产品面积段逐步放大，从最早的130-140平米三房，增长为180-220平米的三房、四房 户均面积从最早的30平米，增长为50-60平米 城市豪宅从早期注重产品，逐步发展为产品和软服务并重 关注当下及未来竞争，方能知己知彼出奇制胜！ 2010年城市豪宅供应主力军，河西高端公寓板块形象得到客户的广泛认可，是项目入市时需重点考虑的竞争板块 河西典型高端公寓项目产品分析案例一 朗诗国际 主力面积段100-110平米两房；130平米三房；200平米四房 河西典型高端公寓项目产品分析案例二 星雨华府 主力面积段 98平米两房 144平米三房 河西典型高端公寓项目产品分析案例四 保利金沙江东街地块 主力面积段125平米三房 138平米三房 180平米四房 河西典型高端公寓项目产品分析案例二 金地名京 主力面积段 143平米三房 156平米复式四房 200平米五房 河西板块高端公寓房均面积30-50平米，面积空间尺度大，侧重舒适度，主要有： 90-100平米两房 130-140平米三房 160-180平米四房 200平米四房或者五房 其中顶级城市豪宅房均面积40-50平米，主力户型以140-150平米三房以及150-220平米之间四房、五房为主 少量的现金流产品+主力的利润最大化产品，是河西城市豪宅主要的产品策略，这种产品组合能够在淡市中承受风险 紫园联排以300平米、400平米两种面积段为主（600万以及800万两个总价段）；公寓以130平米三房、180平米三房两种面积段为主（250万及330万两个总价段） 低密度产品线 联排面积段300-400平米，总价段600-800万 叠加别墅200-300平米，总价段500-700万 公寓产品线 户型区间集中在140-150平米三房，以及180平米三房、四房两大主力户型，总价段300-400万 总价段400-600万是市场总价段的一个缺口 片区公寓产品定位较低，缺少城市豪宅级公寓 我们可成为紫金山唯一的城市豪宅，“不是别墅，更胜别墅”，同时我们比别墅有更高的性价比 小桃园的典型豪宅锋尚国际公寓，户型尺度放大50-60平米，户型集中在190-200平米的两房和三房 新出现的城市豪宅面积区间放大至400平米，户型区间在140-400平米之间 城中典型城市豪宅客户访谈 1、金鼎湾国际 2、锋尚国际公寓 3、典型客户访谈 典型成交客户写真描摹： 客户背景： 冯女士，40岁左右，本地人，在舜天做外贸工作，老公为银行高管。 有一个女儿在上初中，家庭实力应该在300万左右。 置业经历：初次改善需求，原一家三口住在天府花园120㎡左右的三房，现购置金 鼎湾136㎡的三房。 主要吸引点: 地段、纯居住小区的环境和品质、身份标签进入圈层 客户语录: 我和老公都在这附近上班，小孩也在上学，这么多年住在市区里习惯了，这里 生活交通什么的都比较方便，我老公在银行上班，他和我的朋友圈子都在这里，他 很多银行同事也买在这里，这里的居住环境更好，更华丽，进入的门槛也比较高， 和有钱人住一起也算一种身份的象征吧。 本来根据经济状况想买个2房的，方便以后居住，可两房本来就不多，夹在中间 通风不太好，又考虑到小孩，最后一咬牙把以前的房子卖了，在金鼎湾买了套136 ㎡的3房。 典型成交客户写真描摹： 客户背景： 李老先生，７0岁左右，美国华人，祖籍南京本地人，目前多住在南 京，有一个儿子，子女目前住在万科金色家园，支付能力强，无明显的价格抗性。 置业经历：海内外多次置业，曾在美国买地自盖别墅，现购置3套金鼎湾136㎡的 三房和2套90㎡的两房。 主要吸引点: 稀缺性、纯住区的品质和环境 客户情况: 李老先生是在报纸广告上看见项目广告后颇有兴趣于国外电话联系，经销售人 员多次引导来现场观看后，认可小区的品质、环境、物管服务等，先买了3套136㎡ 的三房，后续又买了2套90㎡的两房，主要是占有稀缺，相信项目的保值升值能 力，而不是纯投资。 典型成交客户写真描摹： 客户背景：① 王先生，50岁左右，新南京人，私营企业主，扬子巴斯夫公司做化工 和钢铁生意，目前全家定居南京，有两个孩子，其中一个儿子在读大学，考虑帮儿 子置业，支付能力强，无明显的价格抗性。 置业经历：多次置业经历，原来居住在城市桃园，现购置1套金鼎湾90㎡的两房。 主要吸引点: 地段(考虑到便捷性和年轻人迷恋城市生活的特征)、纯住区的品质和环境 典型成交客户写真描摹： 客户背景： 杨先生，26岁左右，新南京人，富二代，在电视台工作，朋友多为 媒体圈内知名人士，平常喜欢开PARTY，好面子，父母为外地生意人，财富阶层， 具体不详。 置业经历：首次置业