中原2010上半年惠州房地产市场报告上.pptVIP

针对近期市场风传的相关部委将在三季度“再出第二轮新政”传言， 住建部表示“新一轮”调控的说法并没有听说，后续楼市调控仍将以从严落实现有调控政策为主。各地方政府应尽快出台地方调控措施，以缩短楼市观望期。 对比过去几轮的房地产调控政策，今年出台的所有房地产调控政策措施和以前相比不同的是，更具体、更严格，由以往中央出原则性措施、地方出台实施细则改成中央直接出台具有操作性的较具体措施。 因此，接下来的三季度、四季度，有关楼市的调控将以严格落实现有调控措施为主。中央将继续强化对楼市的调控，对已出台政策将继续深化实施，从严执行。 尽管关于中国经济是否会“二次探底”的讨论声音渐强，但市场对于二季度经济增长的判断多保持乐观。多家券商预测，二季度经济增速或达10%以上。代表诸多权威机构观点的“朗润预测”也预计二季度GDP增速达到10.5%。 按照惯例，二季度主要宏观数据将在7月中旬陆续发布。二季度经济运行是否会放缓？作为拉动经济的“三驾马车”的消费、投资和外贸特别是出口的表现值得关注。一季度中国GDP增速达11.9%，创近三年来的单季增速新高。 投资消费不会大起大落 作为拉动中国经济走出低谷最重要的一驾“马车”，投资增速或将在6月份继续小幅下滑。 把脉进出口外部影响 ?发达经济体需求复苏使得中国出口强劲反弹，5月份出口增长48.5%，超过市场预期。 中国人民银行货币政策委员会召开2010年第二季度例会，会议强调，下半年继续实施适度宽松的货币政策。 会议认为，世界经济正在逐步复苏，但仍存在较大不确定性。我国经济保持回升向好的态势，消费、投资、出口拉动经济增长的协调性增强，经济正朝着宏观调控预期方向发展，但管理通胀预期、保持经济平稳较快发展、调整经济结构和转变经济发展方式的任务依然艰巨。 会议认为，上半年我国货币信贷合理增长，银行体系流动性基本适度，人民币汇率形成机制改革稳步推进，金融运行总体平稳。 会议强调，下半年，要按照党中央、国务院的统一部署，继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。要密切关注经济金融形势的发展，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长；继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构；进一步完善人民币汇率形成机制，坚持以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节；加强系统性风险防范，保持金融体系健康稳定发展。 上半年全国销售额前10名的开发商中，央企所占席位由去年的3家，减至现在的2家。而在土地市场，央企也渐渐淡出主角地位，整个上半年新增土地储备最多的10家房企，仅有保利地产和中国铁建地产两家属于央企阵营。 不少分析师认为，去年央企地产商看错宏观经济的方向，盲目购入太多高价地块，这些高价地块给公司未来的盈利能力造成了不利影响，进而导致公司上半年业绩不佳。 中原地产分析师许萌却不这样认为。根据她的调研，各家央企地产商上半年的销售情况与同行业的其他企业其实差不多，唯一有区别的是，今年各家央企地产商可以销售的货源太少，这让它们上半年的业绩大受影响。在许萌看来，央企房地产公司恰恰是因为在去年末大量消化了本该在今年初才销售的房源，导致公司在上半年青黄不接，错过了今年调控前最好的销售时机。 吸纳周期回调，供不应求局面缓解 未来供应量统计：惠城高端物业唱主角 未来供应量统计（惠城） * * * * * * * * * * * * 供求 价格 2010年上半年供应同比增加5成，交易量受政策影响，同比下跌2成，呈现供过于求的局面。 市场成交以中等户型为主，多为刚性需求，投资投机需求受政策限制，撤离市场。 中等户型去化快，市场依旧存在结构性过剩的情况。 2010年上半年新房成交均价5061元/平米，同比上涨2成，环比持平。价格小幅波动， 受政策影响，新开盘价格低于预期，是房价平稳的主因。 二级市场上半年总结 二级市场供应量 2010年上半年惠州市商品房供应13315套，同比09年上半年增加52%，环比09年下半年增加54%。 2010年上半年惠州市商品房供应面积143.9万平米，同比09年上半年增加59%，环比09年下半年增加30%。 二级市场供应量 从住宅供应情况看，每年4月份均是市场供应的高峰期，而被称为供应淡季的2月份在今年则表现抢眼，当月供应达1597套，占上半年供应量的12%。 二级市场供应户均面积 2010年上半年市场住宅供应单位户均面积113平米，比09年上半年增加10个平方，比09年下半年减少19个平方，上半年中小户型集中供应，预计下半年大户型单位将逐步推出市场。 二级市场供应结构（按套数） 从供应套数看，2010年上半年市场住宅供应以90-144平米的中等户型为主，占总供应量的48%，对比09年下半年，中小户型供应均大幅上涨，180平米以上大户型