2006年度深圳市国威广场项目可行性研究报告.docVIP

深圳市国威广场项目可行性研究报告 评估单位：深圳市尊地地产咨询有限公司 评估人：伍方贵 孙辉 报告编号：深尊研字2005-12-02号 2005年12月30日 目 录 1 项目总论 5 1.1 项目背景 5 1.1.1 项目名称 5 1.1.2 开发公司简介 5 1.1.3 承担可行性研究公司 5 1.1.4 研究工作依据 5 1.1.5 项目建设规划内容 6 1.1.6 项目开发手续 6 1.2 可行性研究结果 7 1.2.1 市场预测 7 1.2.2 项目建设进度 7 1.2.3 投资估算和资金筹措 7 1.2.4 项目综合评价结论 8 2 项目投资环境和市场研究 10 2.1 市场宏观背景 10 2.1.1 全国投资环境 10 2.1.2 深圳市投资宏观背景 13 2.1.3 区域发展及前景预测 21 2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 22 2.2 区域市场分析 22 2.2.1 区域市场界定 22 2.2.2 供给分析 23 2.2.3 需求分析 23 2.2.4 竞争分析 25 2.2.5 片区房地产市场分析结论 25 3 项目分析与评价 26 3.1 地块解析 26 3.1.1 交通条件 26 3.1.2 地形、地势 26 3.1.3 规划限制条件 27 3.2 项目SWOT分析 27 3.3 项目评价 28 4 市场定位及项目评估 29 4.1 项目定位 29 4.2 方案建议 30 5 项目开发建设进度安排 31 5.1 有关工程计划说明 31 5.2 施工横道图 31 6 投资估算与资金筹措 32 6.1 项目总投资估算 32 6.2 资金筹措 34 6.3 投资使用计划 34 7 销售及经营收入测定 35 7.1 物业销售收入估算 35 7.2 项目销售回款计划 35 7.3 资金来源与运用分析 36 7.4 销售利润 36 8 财务与敏感性分析 37 8.1 项目盈利能力分析 37 8.2 项目不确定性分析 37 8.3 社会效益和影响分析 38 9 可行性验机结论与建议 39 9.1 拟建方案的结论性意见 39 9.2 项目主要问题的解决办法和建议 40 9.2.1 项目的主要问题 40 9.2.2 建议 40 9.3 项目风险及防范建议 40 9.3.1 项目风险 40 9.3.2 防范建议 41 10 附表 42 10.1 项目工程计划横道图 42 10.2 项目开发成本估算表 42 10.3 项目销售收入与经营税金及附加估算表 42 10.4 项目投资计划估算表 42 10.5 资金来源与运用表 42 10.6 损益及利润分配表 42 10.7 现金流量表（全部投资） 42 10.8 借款偿还期测算表 42 10.9 敏感性分析表 42 项目总论 项目背景 项目名称 国威广场 开发公司简介 承担可行性研究公司 受托单位：深圳市尊地地产咨询有限公司 单位地址：深圳市上步中路1001号6楼 资质证书：深中服资（评）字119号 资质等级：一级 法人代表：鞠永平 联系电话：（0755研究工作依据 （1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》 （深圳市发展计划局：深计[2003]590号） （2）《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） （3）《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530号） （4）《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） （5）《深圳建设工程价格信息》（2003） （6）企业提供的相关资料 项目建设规划内容 根据委托方提供的《深圳建设用地规划许可证》、《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表： 表2：项目经济技术指标 项目名称 整个项目 地块编号 H126-02 总用地面积（m2） 14788.30 建设用地面积（m2） 14788.30 道路用地面积（m2） 0 容积率 8.3 覆盖率 41% 计容积率面积（m2） 122800 其中：住宅公寓（m2） 100696 商业（m2） 18104 可出售住宅（m2） 85596 可出售商业（m2） 18104 地下2层面积 15500 总建筑面积（m2） 138300 建设规模（m2）（以前规划） 共3栋29层高层，其中群楼3层，地下2层 机动车泊位数（辆） 不详 项目开发手续 项目土地使用权取得 目前尚未取得土地使用权 项目开发合法性手续 开发条件 取得文件证号 企业法人营业执照 不详 深圳市房地产开发企业资质证书 不详 结论 项目用地正在转让过程中。 可行性研究结果 市场预测 根据市场调查，莲塘片区近三年将有较少楼盘推