2008年度3月贵阳房地产市场分析报告.doc

08年3月房地产市场信息简报 宏观政策 1、《住房保障条例》17日，建设部副部长齐骥指出，在2007年第四季度，建设部就已经开始着手起草或者调研、准备《住房保障条例》。我们先后组织了几次专家讨论会，也成立了起草工作小组。《住房保障条例》已经列入了2008年的国务院立法计划。消息放出，即引来各方热议。因为此前，尽管保障性住房建设均列在全国各城市工作计划中的显要位置，但并无相关法律条例加以制约。待《住房保障条例》出炉，即意味着如果没有按照章程办事，将触犯法律条例。《住房保障条例》列入了2008年国务院立法计划，也表明政府将在法律层面，强化保障住房的制度建设，体现了政府对于这一民生问题的重视。在刚刚闭幕的两会上，总理工作报告中明确提出“要抓紧建立住房保障体系”。并提出了四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房的建设和管理；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应；三是要综合运用税收、信贷、土地等手段，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨要加强市场监管；四是要依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。以武汉为例，今年将建设1028万平米的各类住房，保障性住房、普通商品住房和其他住房的比值为3：4：3，经济房全年竣工面积预计达到150万平方米，将能够缓解1.6万低收入家庭住房困难。整个“十一五”期间，武汉市将建设经济房1200万平方米，占整个住宅量的25%。2010年底，通过购买经济适用住房，武汉市将有15万户中低收入家庭的住房条件得到改善。把住房问题作为关系到民生的重大问题，是两会透露的最新导向，而政策思路也逐渐清晰可辨：城市低收入家庭主要通过廉租住房、经济适用房多重方式并举解决；中等收入家庭根据各地实际可安排经济租赁房、限价商品房解决；高收入家庭主要通过市场上的商品房解决。相应的，70％的土地出让份额，将用于保障性住房以及中小套型、中低价位普通商品房建设。目前市场价格出现下调，购房者持币观望现象仍将继续，短期不会结束。不难预见，今年的市场发展区域分化、产品分化都将更加明显，在这种市场背景下，一方面要求企业提升精品意识、品牌意识，提高产品附加值，另一方面，要求企业仔细研究各自区域市场的发展前景和供需变化，制定符合企业自身实际的开发和营销策略。国务院组建“住房和城乡建设部”的改革方案，为中国房地产业的发展方向定下了基调在刚刚闭幕的全国“两会”上，这项任务已被明确写进总理的《政府工作报告》。中国房地产业经过20余年的发展与探索，正在驶入重视保障的轨道。在这一思路的指引下，可以预见，未来一段时间，将有大量的保障房项目进入市场，保障房的建筑体量也将在整个房地产建筑体量中占到较大比例，商品房市场格局将受到前所未有的冲击。面对市场格局的改变，地产商如何做出选择，或将决定其最终的命运。比如，是继续观望，还是主动适应新环境；是积极参与保障房建设，还是固守高端市场;是重新设定自己的利润目标，还是调整企业战略另谋出路。面对新的十字路口，地产商必须做出选择。令人担忧的是，在这样的政策背景下，依然有地产商心存侥幸。这是因为此前一段时期，主管部门采取的一系列针对房地产业的调控政策并未取得理想效果。在GDP单一政绩考核标准和地方利益的驱动下，调控政策的效力在执行过程时被削减。这也使得地产商在与政策的博弈中“占得先机”，从而滋长了这种心理。然而，地产商面临的环境正在快速地改变。首先是信贷环境的收紧。从紧的货币政策正在令地产商普遍感受到资金压力，“贷款不是那么容易了”。而其他融资渠道依然受到限制，比如A股市场的暂时关闭闸门尚未真正开启，新融资工具依然踯躅行进。尤其是中小企业，根本无法获得基金的青睐。一个极端的例子是，一家资金链即将断裂的小型地产商不得不到江浙地区去借利息高达25％~30%的“高利贷”。其次，房地产暴利时代行将就木。据各地最新公布的“2008年住房建设规划”显示，上海、北京、天津、内蒙古等省市建设保障性住房的面积，至少占到住房总建设面积的20%，高的则达到30%以上，远超出业界预测。保障房建设体量占整个住宅市场比例的加重，必将摊薄行业的整体利润。此前一部分依靠暴利起家的房地产企业若想获得持续发展，必须要对其盈利模式进行重新架构。地产商面临的另外一种现实压力来自市场层面。深圳、广州等一线城市纷纷出现量价齐跌的态势。尽管上海最近传出销量回暖的消息，但是观望的情绪依然笼罩着全国市场。这对企业提高资金运行效率极其不利。“住房和城乡建设部”的组建，则进一步鼓舞了这种市场的信心。因为，从宏观调控的角度而言，加强住房保障恰恰是抓住了房价的“七寸”。依据市场经济中的“供求形成价格”理论，加强住房保障的思路正是增加了市场供给，清了市场需求层次，优化了多层次供给结构。诚然，住房保障是个系统工程，必须获得与之相匹配的权力方能发挥出作