2008年度重庆市某项目市场调查报告.docVIP

重庆xx项目立项报告 2008年7月 目 第一章 项目市场调查与分析 1 项目投资环境分析 - 7 - 2 房地产市场分析 - 9 - 3 竞争分析结论与建议 - 14 - 第二章 项目定位 1 项目形象定位 - 15 - 2 产品定位详细说明及建议 - 15 - 3 项目价格定位 - 16 - 4 项目客户定位 - 16 - 第三章 营销策略建议 1 项目卖点总结 - 17 - 2 推广主题的确定和概念延展 - 17 - 3 案名（暂定）……………………………………………………………………………….. - 18 - 4 项目推广阶段划分 第四章 规划设计建议1 总平面设计 - 19 - 2 建筑设计 - 22 - 3 环境景观、灯饰工程与绿化设计 - 23 - 4 结构设计 -24 - 5 给排水设计 - 24 - 7 电气设计 - 26 - 8 建筑消防设计 - 29 - 9 环境保护 - 31 - 10 建筑节能 - 32 - 11 防灾减灾 - 33 - 第五章 项目进度安排表 第八章 项目风险 1 项目联建风险（风险规避措施见附件合建协议及补充协议一） - 52 - 2 政策风险 - 52 - 3 市场风险 - 52 - 4 其他风险 - 52 - 第九章 可行性研究结论 - 53 - 附件 附件1：07-08年南岸区部分成交土地价格表 - 54 - 附件2：07-08年南岸区部分成交土地分布图 - 55 - 附件3：周边部分竞争项目资料表 - 56 - 附件4：周边竞争项目分布图及本案效果图 - 58 - 附件5：部分竞争楼盘资料 - 59 - 附件6：南岸经开区四公里二塘L3-503地块项目合建协议 - 65 - 附件7：南岸经开区四公里二塘L3-503地块项目合建补充协议 第一章 项目市场调查与分析 1 项目投资环境分析 1.1 重庆城市定位 重庆我国重要的中心城市,国家历史文化名城,长江上游地区的经济中心,国家重要的现代制造业基地、综合交通枢纽、城乡统筹的特大型城市。重庆现有2300多家开发商，一级资质仅24家，二级资质355家全国50强开发商中，目前累计有25家投资重庆点区域集中在“三北一南”地区，即渝北区、江北区、北部新区、南岸区。市场运行态势总体平稳保持了开发投资增长与全社会固定资产投资增长房地产开发投资占全社会固定资产投资商品房供应与市场需求房价增长与经济增长、城镇居民可支配收入增长基本协调市场90%来自本地，在“城乡统筹试验区”之后，外来购房的比例１至４月份，重庆累计商品房销售面积750.7万平方米，同比增长10.4%，商品房累计销售额206.79亿元，增长24.3%，其中，住宅销售面积696.22万平方米，同比增长10.6%，实现销售额178.03亿元，增长26.9%。 图2 2.3 土地市场成交情况 07年重庆市用于地产开发的用地总面积为1287万，成交金额360亿，成交均价约186万/亩，平均楼面地价1175元/平方米。学府大道沿线分布了工商大学教育学院、交通、公路科研所等高校和科研机构，聚集了大量“知本阶层” 图3 2.9 本项目所在的经开区板块和新南湖板块规划总居住人口超过20万，是未来南岸仅次于茶园新区的纯粹居住大社区和距离南坪中心最近的区域，项目拥有山地公园、远观南山、江景，周边幼儿园、小学、中学、大学一站式教育体系；农贸市场、大中小型超市、医院、银行、餐饮、娱乐样样俱全，本项目配套完善、居住环境优越，是纯居住类大社区的优选之地。 从竞争角度看，南坪中心板块以及海棠溪板块是本板块的直接竞争板块。而南山板块、茶园新区板块、南滨路板块、弹子石板块由于板块定位与发展方向差异，与本项目所在板块产生直接竞争的可能性较小。 图4 项目区位示意图 南岸四公里--二塘地区控制性详细规划调整图 地块实拍图1 地块实拍图2（B地块） 3 竞争分析结论与建议 在重庆中高端住宅市场中，本项目所在的经开区和新南湖板块具有竞争优势，同等价位条件下是自住和投资型客户的优选之地。 第二章 项目定位 1 项目形象定位 由区位、现状条件和自然资源配套、教育配套决定本项目的定位为：城市中心稀缺，拥有成熟便捷生活，享有齐全配套的超低密度高品质居住社区。 2 产品定位详细说明及建议 2.1 花园洋房： 通过山体公园等优势景观资源打造城市中心低密度稀缺花园洋房，树立项目的高端品质形象。 2.2 高层： 100米高层；充分利用花园洋房打下的品质基础，强调中心区域大社区配套，通过产品细节的差异化和户型空间创新形成差异化，提升项目的品质，从而实现项目的最大价值。 2.3 户型表 序号 户型 每层套数 套内面积 备