- 1、本文档共32页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
- 5、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
- 6、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 7、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 8、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
第七章 假设开发法 另外,运用假设开发法估价的效果如何,除了取决于对假设开发法本身掌握得如何,还要求有一个良好的社会经济环境。 要有一个明朗、开放及长远的房地产政策; 要有一套统一、严谨及健全的房地产法规; 要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库; 要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单; 要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。 以评估政府出让地块的价格为例,说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式 ⑴ 搞清楚土地的位置。包括3个层次:①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。搞清楚这些,主要是为选择最佳的土地用途服务。 ⑵ 搞清楚土地的面积大小、形状、地质和水文状况、基础设施完备程度、平整程度等。搞清楚这些,主要是为测算开发成本、费用等服务。 ⑶ 搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚规定的用途、建筑高度、容积率等。搞清楚这些,主要是为确定最佳的开发利用方式服务。 ⑷ 搞清楚将拥有的土地权利。包括搞清楚权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期,以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚这些,主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。 假设开发法的其他用途 假设开发法除了适用于房地产估价,还适用于房地产开发项目投资分析,是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是:在选取有关参数和测算有关数值时,估价是站在一个典型的投资者的立场上,用于投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。 ⑴ 确定拟开发场地的最高价格 ⑵ 确定开发项目的预期利润 ⑶ 确定开发中可能出现的最高费用。 求生地价值的公式 ⑴ 适用于在生地上进行房屋建设的公式: 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费 ⑵ 适用于将生地开发成熟地的公式: 生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费 求毛地价值的公式 ⑴ 适用于在毛地上进行房屋建设的公式: 毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费 ⑵ 适用于将毛地开发成熟地的公式: 毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费 求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费 求在建工程价值的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费 求旧房价值的公式 旧房价值=装饰装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费 开发完成后的房地产价值 对于出租和营业的房地产,如写字楼、商店、旅馆、餐馆,预测其开发完成后的价值,可以先预测其租赁或经营收益,再采用收益法将该收益转换为价值。 例如,根据当前的市场租金水平,预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元,出租率为90%,运营费用占租金的30%,报酬率为10%,可供出租的使用面积为38000㎡,运营期为47年,则该写字楼的未来总价值可估计为: (3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。因此,现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。 现金流量折现法和传统方法的优缺点 从理论上讲,现金流量折现法测算的结果比较精确,但测算过程比较复杂;传统方法测算的结果比较粗略,但测算过程相对要简单一些。就它们的精确与粗略而言,在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”,具体需要做到下列3点:①开发经营期究竟多长要估算准确;②各项支出、收入在何时发生要估算准确;③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估算准确。 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际,准确地预测是十分困难的。尽管如此,在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下,可以采用传统方法。 第5节 假设开发法总结与应用举例 对上述假设开发法的内容进行归纳总结可知: (1)假设开发法的估价对象是具有
您可能关注的文档
- 第一讲概念模型与物理模型类.ppt
- 第一讲物质的变化和性质.ppt
- 第一讲电弧的基本特性.ppt
- 第一讲现代文阅读解文.ppt
- 第一讲社会调查概述.ppt
- 第一讲第1章数据库系统概论数据模型.ppt
- 第一讲统计学中的重要概念.ppt
- 第一讲薪酬与工资概论.ppt
- 第一讲行政公文写作.ppt
- 第一讲计算机的发展史及分类.ppt
- 7《环境设计中的天人合一》(课件)人美北京版(2024)初中美术七年级下册.ppt
- 我们的美食街 (课件)冀美版(2024)美术一年级下册.ppt
- 泥偶剧场 (课件)广美版(2024)美术一年级下册.ppt
- 第6章 数据整理与分析 单元教学课件 浙教版数学数学七年级下册.ppt
- 学习对折剪(课件)冀美版(2024)美术一年级下册 .ppt
- 2025浙教版科学七年级下册全册知识点知识清单.pdf
- 第一单元5《天地精灵塑百兽》(课件)人美版北京(2024)初中美术七年级下册.ppt
- 地下建筑物规划设计学习课件.pptx
- 留学申请文书撰写之个人信息表.doc
- 0-桥涵水文学-第2章-河流-v1.pdf
最近下载
- 2025年高考真题地理(安徽卷)含答案 .pdf VIP
- 叉车操作技能大比武设计.doc VIP
- 电子线路陈其纯版第十四章时序逻辑电路.doc VIP
- 电力讲座课件_基于区块链技术的电力交易“六签”深化 应用.pptx VIP
- T∕CCIAT 0024-2020 全过程工程咨询服务管理标准.docx
- 小学二年级语文下册看图写话PPT课件(公开课).pptx VIP
- HBM T20WN technology data说明书用户手册.pdf
- 数学思想与方法模拟考试题及答案.pdf VIP
- 《视频监控知识培训》课件.ppt VIP
- 父亲节《哒哒哒-爸爸超人》【室内活动+创意美术】-.pptx VIP
文档评论(0)