从土地成交量看区域市场.doc

从2002-2003年度土地成交量看房地产区域市场 交易土地用地面积对比 2002年度是武汉市土地市场具有分水岭意义的一个年度，不仅出台了《武汉市土地交易管理办法》《武汉市土地储备管理办法》等11个政策法规文件指导土地资产经营管理，而且是培育土地有形市场的一个年度。2002年度通过土地有形市场共成交19宗用地，规划用地面积总计84.28万平方米、合1264亩。而2003年1-8月份，通过挂牌、公开招标方式共交易土地156万平方米、合2337余亩，成交量是2002年度的185%。土地有形市场成交量与成交率递增，表明武汉市土地有形市场培育阶段成果较为卓越，并开始向公开、公平、公正的规范成熟的土地有形市场转变。土地市场运转方式规范透明，得到一些开发商的认同，有利保障武汉房地产市场健康平稳发展。 2002-2003年1-8月交易情况小结 时间 2002年度 2003年度1-8月份 规划用地面积 1264 2337 规划建筑面积 140.84 232.16 交易土地区域分布对比 回顾2002年度土地有形交易市场交易情况，成交地块主要分布在武昌、桥口两个区域，交易土地用地面积分别达到441.62亩和418.38亩；其次为江汉区，成交用地面积为264.47亩；汉阳、洪山和江岸区域成交用地面积较小，分别为74.07亩、48.56亩和16.42亩。其中，江岸区域供应量非常少，仅为武昌区域的3.72%。综观2002年度土地交易情况，如福星惠誉“沙湖水岸星城”地块、福星惠誉“汉口春天”地块和南京三金桥口解放大道329号等规模地块对区域成交量有着巨大的推动作用。 而截止目前，2003年度不仅土地成交量增长较快，同时供应区域发生了一系列的变化： 1、新增用地与旧城改造用地并重 从当前交易情况看，2003年度洪山区交易量最高，供应3宗用地的土地面积达到1533余亩，占2003年已交易土地的65.59%，其中南湖新城2宗用地面积高达1527亩；其次是桥口区域， 4宗交易地块共计435.06亩，占2003年度已交易地块总量的18.61%，其中有近432亩的3宗用地位于古田片区；其他区域交易规划土地面积分别为：江汉173.07亩、武昌140.81亩、汉阳55.39亩。虽然，截止当前，新增用地成为交易的主角，但从武汉城市建设看，仍有许多规模成片旧城改造项目，如积玉桥、东湖新城、后襄河等；同时，2003年土地相关政策看，新增用地量是极为有限的。因此，从武汉现有情况看，短期内新增用地与旧城改造并重。 2、区域供应量变化特征分析 江汉 对比2002年度和2003年度土地交易情况，江汉区土地供应量由2002年度的20.93%下降为当前的7.40%，并且交易地块用地性质出现多样化。如江汉区2003成交3宗用地，1宗为大兴路地块占地105200平方米，占区域成交量的91%。但从江汉土地情况看，仍有一些地方适合居住用地的开发。因此，在供地中，江汉商业与居住用地并重。 江岸 从2002-2003年1-8月份交易情况看，江岸区成交量极为有限。2002年度江岸区土地市场仅成交16.42亩用地，占供应总量的0.6%。江岸区作为武汉的老成区，在其建立与发展的过程中遗留许多古建筑，致使老城区旧城改造难度系数较大；而新兴区域如后湖，虽然可供开发用地量较高，但由于一些开发商已经拥有一定比例的该市场新开发用地作为储备，从市场运行机制看，有形土地市场上的需求暂且有限；又如堤角，周边中小型工业企业众多，各类用地的土地价值相对较低，同时各项生活配套设施还相对滞后。生地、毛地占有一定比例，因此在储备地块上周期相对较长；此外，于2002年下半年开始拆迁的永清片旧城改造项目，占地428亩，规划为综合用地，是业内关注区域。可以预计短期内江岸区土地供应量将会增加，成为关注的区域。 3）桥口 2002、2003年度，古田片供应量、成交量均较高。2002年度土地成交区域比重为33.11%，2003年度至今成交比重为18.61%。虽然区域成交比重有所下降，但从成交量看，2003年已成交量超过2002年度成交量34.68亩。从成交地块位置看，2002-2003年1-8月份成交8宗用地中有6宗位于古田片地块，用地面积达到780.59亩，占区域总量的91.44%。这一供应量将有助于一个新生房地产板块的形成。 4）武昌 从2002-2003年1-8月份土地交易情况看，武昌供应地块主要位于徐东路、中北路、彭刘杨路等内环线附近，促进房地产市场中徐东板块、中北板块、首义板块形成。拥有优越的地段、自然人文景观、交通优势的地块成为武昌区主要供应的对象。 此外，2002年度武昌供应量占区域总量的34.95%，位居区域榜首。但2003年1-8月份区域比重仅为6.02%。对比交易地块年度区域比重，武昌区域供应量在放缓。 5）洪山