助理理财计划师财务决策计算题.doc

三、购房的财务决策 （一）购房财务规划的基本方法 1、以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总介。 （1）可负担的首付款＝目前净资产在未来买房时的终值＋以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限＝目前年收×负担比率上限×年金终值＋目前净资产×复利终值 （2）可负担房贷＝以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限＝目前年收入×复利终值（n为离买房年数，i为收入成长率）×负担比率上限×年金现值（ n为贷款年数，i为贷款利率） （3）可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担房贷 （4）可负担房屋单价＝可负担房屋总价? 需求平方米数 例 王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3％，每年的储蓄比率为40%。目前存款2万元，打算5年后买房，假设投资报酬率为10％。准备贷款20年，贷款利率为6％。 则： 可负担首期＝目前年收入×负担比率上限×年金终值＋目前净资产×复利终值＝10×40％×6.11＋2×1.611＝27.7万元 可负担贷款＝目前年收入×复利终值×负担比率上限×年金现值＝10×1.159×40％×11.47＝53.2万 可负担房价＝可负担首付＋可负担贷款＝80.9万 可负担买房单价＝可负担房屋总价÷需求面积数 例题：王先生预计今年年底收入为10万元，以后每年有望增加3%，每年的储蓄比率为40%，目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，王先生买房时准备贷款20年，计划采用等额本息还款方式，假设房贷利率为6%,面积为100平方米。 王先生可负担首付款为多少？可负担房贷为多少？可负担房屋总价为多少？ 5 4 5年后王先生可负担首付款=2*（1+10%）+10*40%（1+10%）+ 3 4 4*（1+3%）（1+10%）+……4(1+3%)=290059元 ４ 每年还贷=10 (1+3%)(1+10%) *40% =49552元 可负担房贷为以49552元为年金,年限为20年,利率为6%,求现值 PV=49552[1- 1 ] =568357.54元 6% (1+6%)20 可负担房屋总价=290059+568357.54=858416.54元 可负担单位面积=858416.54/100=8584.16元 等额本金还款 在贷款期限内每月偿还贷款利息和本金,其中每月所还本金相同. 月还款=贷款本金/还款期数 + （贷款本金-累计已还本金）* 月利率 N年后的本利和= 王先生最近购买一套住宅，价款100万元，首付二成, 其余80万元申请20年期限的银行贷款，贷款利率为6.39%。不考虑提前还款和利率的变动，整个贷款期限内所还本息总额为多少？ 第一：计算每月所还本金： 800000/（20*12）=3333.33 第二:计算第一个月所还的利息: 800000*(6.39%/12)=4260 第一个月还款额＝3333.33＋４２６０＝７５９３．３３ 第三:计算最后一个月所还本息＝３３３３．３３＋ 3333.33 *(6.39%/12)= ３３５１．０８ 第四:利用等差数列求和: (７５９３．３３＋３３５１．０８)*240/2＝ 个体户某男30周岁，每月收入约3000元，每年缴费至退休年龄60岁，假设该时社会平均工资为1000元，则：以97年规定计算。 每月缴费=3000＊25%=750元 每年缴费=750＊12=9000元 总缴费=9000＊30=270000元 个人帐户储存额=270000＊11％/25%=118800元（从06年1月1日起个人帐户比例为8％） 每月领取基本养老金：=1000＊20％+118800/120=1190元（06年改为按照缴费每满1年发1%）