中原-招商地产深圳观澜项目地块定位报告-144.ppt

前 言 [相关信息链接]： 随着整个深圳的发展重心逐渐移向关外，深圳二客站选址龙华、梅林关口改造等重大利好政策出台，深圳北部发展轴线的战略地位正日益凸显。以高尔夫闻名于世的观澜作为深圳的北大门，在其中扮演着越来越重要的角色。 作为中部组团（包括龙华，观澜及坂雪岗片区）的重要部分，观澜还肩背负着发展高新工业和商贸生活的功能。 整个观澜的地产投资价值正在逐步攀升。 [业界有人放言]： 得观澜者得北部！！！ 而我们的报告，也正是从招商地产具有前瞻性的 “北城计划”开始的…… 10月招标地块 招商北城计划 从招商全国拿地的情况来看，南京24万、上海43万、苏州22万、天津36万等，招商均是在高新区或者城郊集中拿地以达到区域垄断的目的。 此前招商负责招商局光明高新产业园区内的房地产开发和配套设施经营，合计权益土地98万平米；此次招标又毫不犹豫斥资12亿一举拿下观澜中心区23万平米的土地。可见招商对“北城”区域的高度重视，要将其纳为继“蛇口半岛”之后又一新的垄断区域。 观澜项目的打造， 将是招商“北城计划”里具有战略性意义的重要一步！！ 招商需要以这两个项目为契机，在观澜树立其品牌，扩大其影响力，最终达到区域垄断的目的。 汇报思路 龙华、坂雪岗、观澜地产市场比较分析 相对于深圳关内，深圳关外的发展在很长一段时间内速度缓慢，房地产也相对落后。就观澜片区而言，在中航格澜郡之前，没有出现过真正意义上的商品房社区，大部分住宅以自建及集资房为主。 中航地产作为观澜商品房市场上第一个吃螃蟹的人，其对于格澜郡的打造对于之后观澜片区的商品房项目都有着重要的借鉴意义。 格澜郡基本资料 项目名称：中航.格澜郡 地理位置：宝安区 观澜大和路与工 业大道交汇处（世纪广场南侧） 占地面积：一期7.93万㎡ ， 二期：7.64万㎡ 建筑面积：一期11.8万㎡ ， 二期13.76万㎡ 平均容积率：1.50? 一期开盘时间：2005年10月22日 二期开盘时间：2006年12月23日（暂定） 格澜郡产品特征 格澜郡户型配比 格澜郡一期户型、楼栋排布 格澜郡客户特征 格澜郡第一期 格澜郡第一期 格澜郡第二期 通过了解，格澜郡二期住宅共1006套预计也分三期推出： 信息点小结 归纳以上材料，信息点如下： [产品类]： ——小高层，3~4房的大户型单位销售速度较快，在观澜市场比较受欢迎。 ——别墅产品销售缓慢，至今还剩下2套。 ——地段优势，大社区，以及天虹等商业配套的引进，为本项目增值不少。 [客户类]： ——此项目基本认可度较高。 ——客户大部分为观澜本地人，置业目的以自主为主。 ——非常关注项目的实用性（比如户型设计、实用率等）， 以及带给他们的附加值（如周边配套） ——格澜郡定出的5700的均价，在他们的接受范围内 。 项目优劣分析 通过对格澜郡项目进行分析研判，得出其优势及不足 [优势]： ——商品房市场空白时期入市 ——处于区域中心，地段良好 ——户型符合客户需求 ——商业及周遍配套的引进 [不足]： ——园林环境欠缺 ——别墅类产品打造不足，对高端客户吸引力不够。 地块基本情况 地块编号：A906-0321 地理位置：观澜大和路西侧， 机荷高速北侧 用地面积：92820 ㎡ 建筑面积：222770 ㎡ 其中住宅面积210020㎡ （含公共租赁住房 31503㎡）； 商业面积6000㎡ 容积率：2.4 覆盖率:≤30% 地块周边情况 项目位于观澜中心区，东临大和路，南面为果树，邻近机荷高速公路，西临沿河南路，北面是洼地(菜地和树木)，邻近环观南路及机荷高速。 地块形状不规则，多边形，但地势平坦. 项目比较 项目比较小结 对比格澜郡二期，大和路项目受周遍环境,政策制约的影响,同时缺少地段优势，在硬件方面较差. 但由于开发商在经验及品牌号召力方面的经验,通过产品打造及包装,项目有非常大的提升空间 SWOT分析 身处观澜中心区 临近大和路和机荷高速，交通网络发达 发展商品牌具有绝对号召力 处于中航格澜郡项目附近，可借势提升自身价值 定位分析 安居型住宅？ 虽处于观澜中心区却非最优地段； 安居型产品不利于其价值最大化； 目前周遍环境差，为大量工厂和农民房，短期内出租回报率低