2009410清水河项目酒店式公寓案例.docVIP

（三）类比案例研究 1、服务式酒店公寓案例 服务式酒店公寓在成都市场尚无开发案例，因此我们根据与项目具有较高类似度的一线城市项目进行研究，并借此论证项目所在区位开发服务式酒店公寓的可行。 案例选取标准： 地处非核心商圈，或开发期内所在商圈未完全成型； 拥有绝佳资源（如：湖景，高尔夫景观等），或其它核心卖点（如：国内第一个获得LEED认证，全复式空间设计、轻轨等）； 售价高于区域均价，或升值空间大。 1.1、深圳 趣园 A、基本信息 规 模：占地面积 3393.3㎡ 建筑面积 17297㎡ 容 积 率 3.94 栋 数：1栋 楼 层：地下2层，地上24层 （建筑总高度88米） 总 户 数：247户 停 车 位：106 产品类型：一房 47.6、57.99㎡ 两房 64.84、69.96㎡ （除47.6㎡户型外，其它 户型均带半室外SPA空间） 装修标准：精装（不带家电及家具） 设计公司：澳大利亚涛墨尔本建筑设计有限公司 C、各项标准 会所设施：露天泳池、咖啡茶座、红酒窖、雪茄坊，高尔夫设备用房等； 智能设施：楼层IC卡禁达系统； 特色服务：业主免费获得喜福会会籍； 柴米油盐等居家贴身服务。 D、价格 历史均价：2003年 11000元/㎡（福田中心区住宅均价：8500元/㎡） 二手房价：2009年 14000元/㎡ E、运营管理 运营模式：出售后，由物管公司统一进行包租管理，每月返还业主一定收益； 开发管理：开发商深圳市花样年投资发展有限公司物业管理公司深圳喜福会私人会所管理有限公司 总 建 面：34000㎡ 栋 数：7栋 楼 层：1-3层大堂，商业（餐饮、娱乐）；4-25层，公寓 总 户 数：232套 产品类型：单房 35-113㎡； 两房 147-171㎡； 三房 198-286㎡； 四房 248-419㎡ 装修标准：精装（五星级酒店标准，带家电、家俱及厨卫用品等） 位 置：深圳蛇口南海大道2号，临近海上世界 设计公司：建筑及环境景观设计——澳大利亚涛墨尔本建筑设计有限公司新加坡DESIGN IDEAS公司 C、租金价格 房间类型 门市价 （元/天） 网上价 （元/天） 面积区间 （㎡） 楼层 户型 豪华单房公寓 1380 897 55-68 4-23楼 一房一厅 经典单房公寓 1725 1076 94 4-25楼 一房一厅 经典二房公寓 3680 1495 118 5-6楼 二房一厅 豪华二房公寓 4580 1794 140 13-25楼 二房一厅 经典三房公寓 3880 2990 / / / D、各项标准 配套设施：餐饮咖啡厅娱乐健身、游泳、棋牌桑拿、台球、按摩等服务商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场公寓配套：空调、闹钟、阳台（或露台）、卫星/ 有线电视、CD/DVD机、干衣机、电吹 风、暖气、保险箱、宽带/无限上网、 熨斗及熨衣板、厨房、微波炉、小型 酒吧、Moden/数据库连线、私人浴室/ 套房式设施、收音机、冰箱、泡咖啡 及茶器具、电话/语音留言、电视、 洗衣机。 E、运营管理 运营模式：产权长期持有，只租不售； 开发管理：由招商地产投资，新加坡辉盛管理公司管理 （1）目标客户稳定：位于蛇口外国人聚居区，拥有稳定客户资源，以长期租住为主，年平均出租率达到70%； （2）独特资源优势：背靠大南山，又可俯瞰整个深圳湾； （3）硬件配套完善：五星级国际装修标准，公寓及商业配套十分完善，给客户以回家的亲切感觉； （4）LEED 认 证：本项目为中国第一个获得LEED认证（美国USGBC颁发）的酒店式公寓项目。 1.2、上海 翠湖天地二期（御苑） A、基本信息 规 模：占地面积 614000㎡ 建筑面积 130000㎡ 容积率 4 绿化率 40% 栋 数：7栋 楼 层：32层 总 户 数：645套 停 车 位：393（地下） 产品类型：两房 140㎡；三房 190㎡；四房 280㎡；复式 320㎡ 装修标准：精装 位 置：上海卢湾区 C、各项标准 外墙巴西金山麻（SAHARS GOLD）花岗石/高级仿真石漆电梯迅达客梯大堂和电梯厅地面铺设大理石/花岗岩墙面铺砌墙纸及柚木饰板保 安系 统小区配置周界报警系统；所有住宅楼宇的首层、二层和顶层的门/窗的室内安装红外线探测器小区园、主要区域、出入口、地下车库、住宅楼宇入口和首层大堂及电梯桥厢内、会所大堂及游泳池以及儿童游戏区都配置CCTV监控系统，并连接至楼宇管理中心每户单元配置可视访客对讲电话，并连接区及住宅楼宇的各进出口大门；单元内均安置紧急报警按钮，连接至楼宇管理中心各住宅楼宇的首层大门及地下室门厅用IC卡电子门锁，连接每户的