浅谈冒名处分不动产的法律适用分析.docVIP

浅谈冒名处分不动产的法律适用分析 　　[摘要]司法实务中，经常会出现冒名处分他人不动产的案件，究竟该适用何种法律制度去解决这类案件，在理论界关于该问题一直争论不休。本文将从分析冒名处分被认定为冒名人与相对人之间的法律行为入手，来解决冒名处分他人不动产的法律适用 [关键词] [中图分类号]D920.4 [文献标识码]A [文章编号]1671-5918（2015）19-0079-02 doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2015.19.039 [本刊网址]http.∥ 一、引例 王甲在报纸上刊登有意出卖其房屋的消息，王甲是房屋的所有权人，李乙前往与其洽谈买卖房屋的有关事宜。在第三次见面洽谈时，李乙用提前准备好的假房产证与王甲出示的真房产证做了调换。在这之后，李乙提出要先租住该房屋2个月，王甲同意。在李乙住后，第三人朱某按王甲在报纸上刊登的信息，前往去看房。李乙自称是王甲，经过双方磋商，双方订立房屋买卖合同。在办理房屋所有权转移登记手续时李乙出示了调包后取得的真房产证与伪造的高仿真的身份证（在被伪造的身份证上，其他信息与王甲的身份信息完全相同，除照片为李乙外）。然而，在这一过程中，房地产登记机构并未将伪造的身份证和假冒的签名以及存档的王甲的签名和身份证复印件进行核对。次日朱某向李乙支付了房款，朱某被登记为房屋所有人，十天后朱某在请求交付房屋时才知道此前与其交易的“王甲”是骗子 二、冒名处分不动产的法律适用争议 针对上述案例的冒名处分他人不动产会产生怎样的私法效果，以及如何运用相关的法律制度来解决，学术界主要有以下几种观点 第一种观点认为冒名处分不动产构成无权处分。如果受让人取得该不动产为善意的，就构成善意取得，其主要是为了维护交易安全。在冒名处分他人房屋的过程中，对于不动产的买受人而言，目的是为了取得房屋所有权，他所看重的是房屋本身，关于房屋所有权人究其何人，并非其重。一方面，在冒名处分的整个过程中，都是以对话方式（面对面）与相对人进行的交易行为，其中包括申请办理房屋所有权转移登记手续以及订立房屋买卖合同；另一方面，对于冒名人来讲，虽然使用被冒名人的名字，但目的是为自己并不是为被冒名人实施的法律行为 所以，这个法律行为在性质上属于无权处分。该法律行为被看作是冒名人李乙与善意相对人朱某之间成立的法律行为（即李乙系非所有权人将王甲的房屋出卖于善意第三人朱某并办理所有权转移登记，冒用房屋所有权人王甲的名义） 第二种观点认为，冒名处分构成诈骗行为。在冒名处分他人不动产过程中，该不动产作为赃物。假如不加限制的适用善意取得制度，将不利于自然正义的理念，并不是说完全肯定或否定适用善意取得制度，而是有条件的适用，采取折中的原则。考虑到案件的实际情况，在进行交易的善意相对人朱某根据正常交易的规则，其行为并没有过错，所以在这一过程中利益也应得到相应的保护。然而在冒名处分他人不动产中该行为属于非法交易，构成诈骗。因此，善意相对人朱某的利益也无法得到相应的保护 第三种观点认为，冒名处分不动产类推适用表见代理制度。目的是为保护善意第三人的信赖。因为冒名处分行为是与无权代理和无权处分都存在不同之处，归类为非典型案例。通过对于相对人信赖的合理性和被冒名者的可归责性进行权衡与比较。在保护所有权人的权益的同时，也保护了交易安全 第四种观点认为，冒名处分不动产的行为，既可以类推适用无权代理制度，也可以适用善意取得制度。按照熊丙万博士的观点，并不是所有情况下都优先保护交易安全的，对原所有权人即被冒名人与相对人对风险的控制能力进行区别判断：如果两者在对风险的控制能力是相当的，应该依据“防患成本”对善意取得制度排除适用，可以先适用《物权法》第107条的规定两年内向相对人行使请求回复权。原所有权人比相对人对风险的控制能力更强时，相对人可以主张运用善意取得制度，取得不动产的所有权。但是从维护交易安全方面分析，对冒名处分不动产的行为，相对人可以竞合适用表见代理制度和善意取得制度，寻求一项对自己有利的制度来保护其权利 三、冒名处分不动产法律适用的分析 分析上述争议观点可以发现，不同的观点的争议主要是：一是取得不动产的善意第三人是否应受的得？二是如果保护善意第三人，是应当适用善意取得的规定，还是适用或类推适用无权代理中关于表见代理的规定？ 冒名处分不动产实质上是对他人物权支配权的侵犯，纵观世界各国立法，大陆法系的国家和地区基本上都在其民法典中详细的规定了动产物权变动的公示公信制度，以法律规定的动产公示公信制度作为基础，构建了以维护市场秩序的动产的善意取得制度。但是，不同的国家由于对不动产登记的效力规定不同以及不动产物权发生变动的制度的不同，像日本、法国等大陆法系国家的民法并不认可不动产的登