2007年惠州江北25号地块竞标报告1.ppt

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2007年惠州江北25号地块竞标报告1

一小时生活圈 江北片区——市政规划造就 片区简介: “北优”把该片区规划为未来的城市中心区,集办公、商业、金融、居住、健身、休闲、娱乐、科研为一体。越来越多的政府机关和事业单位陆续由老城区迁往江北,随之产生强大的购房需求,这里才逐渐形成天时、地利、人和的气候,有了一飞冲天之势。江北片区的楼盘主要走中高档路线,住在江北名盘也成为身份显贵的标志。而现阶段主要的劣势在于片区交通配套、人气及商业配套不完善。 购买人群:行政官员、企业管理者、高级白领、二次置业者。 代表楼盘:碧水湾、丽日百合家园、惠州的豪宅标志帝景湾、江畔花园、城市花园、云山花园、金世界花园。 东平片区——重视居住环境 片区简介:东平片区实际上是被东江、西枝江、新开河划分出来的一个半岛,被规划为住宅区。它最突出的特点就是其自然景观优越,空气质量良好,加上生活配套相对比较完善,生活气息浓郁,可以说是惠州最适宜居住的片区。开发楼盘多讲究良好的生活生态环境。 东平片区人口比较多,有很大的购房需求,同时其优势还体现在附近有很多企事业单位,不仅有购房需求,也有购房实力。 购买人群:附近企业的白领、公务员、东平原居民、二次置业者。 代表楼盘:东湖花园、长湖苑、荷兰水乡、蓝波湾、阳光100。 河南岸、演达麦地片区——惠州的“深南大道” 片区简介:河南岸是惠州的老城区,也是惠州的商业中心区,生活交通配套最为完善,但片区面貌相对落后,规划无序,环境杂乱。演达片区的兴起最初由政府安居工程石湖苑所带动,因此被认为是一个“安居片区”。麦地片区规划上要好于河南岸片区,也是许多政府公务员的理想居住地。并且这里正处于惠城区的南出口,被称为惠州的“深南大道”——新惠淡大道已经通车,由于土地面积有限,加之大部分的发展商为降低成本,开发的楼盘多为小高层、高层,主要是为中低收入者所建造。在户型上,以中小户型为主,以满足购房者需求。由于商业中心不断南移,惠南片将成为可能是最适合创业者居住的热土,沿惠淡大道拓展,形成整个惠州市“半小时生活圈”中的核心地带。 购房人群:中低收入者、初次购房者、公司白领。 代表楼盘:石湖苑、金碧花园、雍逸园、风华世家、世纪新天、美地花园城等。 下角南坛片区 这两个片区都是惠州的老城区,规划相对落后,片区内缺少面积较大的空闲地块,所以新楼盘不多且规模小。 主要楼盘有:城市一号,金迪星苑,凌湖新苑。 房地产典型指标分析 建筑面积:128656平米 占地面积: 29973平米 售价:均价4800元/平米 起价3900元/平米 物业类型:小高层、高层 主打卖点:抢占中心区绝版 生活领域 客户群:高收入公务员、私营企 业主以及企业中高层管 理人员、惠阳等地客户 主力户型: 3房(110~140平米) 4房(150~165平米) 建筑风格:新古典建筑风格 占地面积:17万平米 建筑面积:40万平米 容积率:2.3 售价:均价3600元/平米 物业类型:小高层、高层、多层 主打卖点:惠州江北40万平 方米生态健康名城 客户群:附近企业白领,政 府公务员,私营企 业主,多次置业人群, 深圳等外地投资置业客户 主力户型: 3房(143~145平米) 4房 (155~169平米) 建筑风格: 现代建筑,以冷色调为主/采用坡屋顶 面积在120-130㎡左右的三房和140-160㎡左右的四房户型市场供应量虽然较大,主要针对本地及外来惠州投资的企业主、企业高官和本地有经济实力的二次置业者,整体供求关系较理想 。 多数楼盘户型设计单一,亮点不足,因此,创新设计的户型广受当地群众的喜好。 高档楼盘不断,主要是集中在江北片区,深圳客户增加,一些楼盘达到30%。 投资客户不多,所占比例不到10%(包括短期与长期投资)。 2005年惠州市区在建在售住宅项目有100个左右,市场供应主要以近郊的大中型盘为主,建筑形态多为多层建筑和小高层建筑。 房地产市场产品特征 5% 30-40 30.6-57.56 一房 27% 70-85 51.9-87 二房 45% 110-125 83.8-138.3 三房 9% 150-170 137-183 四房 6% 180-220 160.88-253.85 复式 8% 220-310 190-365 别墅(Townhouse) 供应比例 主要面积区(m2) 面积区间(m2) 户型产品 北面和南面占绝对优势,比例分别为32%和23%,这与西面优越的自然环境和南面成熟的居住配套紧密相关; 北面由于是我市主要的行政中心区、中央商务区

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