2007年惠州江北25号地块竞标报告3.ppt

类别墅的概念提示 类别墅的概念提示 入户花园 转角凸窗 落地凸窗 L型阳台可以通过二次改造增加南向房间。 可以通过L型阳台改造成三房的户型；面积仅74平方米。 没有销售，只有享受： 文化营销 配合活动：产品推介会 情景公园上筑展示示例 情景公园上筑展示示例 情景公园上筑展示示例 情景公园上筑展示示例 四大推广攻略 战术组合之一：形象包装策略 ——打造项目高端文化个性 战术组合之二：媒体组合策略 ——“五线立体式”整合推广模式 战术组合之四 5A置业管家全程服务  ——“打造360度客户服务体系” 学校价值展示示例 文化会所 道不同不相与谋，同质化居住是文化物业的精髓 客户渴望与同样富有文化内涵的人相邻、相交、相知 文化会所将是他们的乐园，谈笑有鸿儒，往来无白丁…… 品牌攻略 体验攻略 客户攻略 推售攻略 通过树立形象和事件活动 提升产品和企业品牌 通过卖场包装和产品包装， 制造现场购买气氛 通过发行VIP卡积累诚意客户 采取低开高走，小步快跑 推售手段 设立VIP专区 体验营销中心一半是历史一半是未来 历史名人馆 五线[流动作战] 硬广告，因为稿面的冲击度强，但叙述性文字弱， 故在本案推广中扮演形象大使的角色，即主打形象。 一线[形象大使] 二线[幕后解说] 三线[后勤支援] 四线[制造事端] 软广告，纯粹的文字性描述，可更多的解析产品 的内涵要义，同时扩大活动效果，故与硬广告组合发布。 户外广告和网络广告是可以持续性的吸引来人来电最好的 工具，可以起到信息传播和拦截的作用 SP活动结合推广主题进行深入开展，运用公关、新闻、 促销、展会等方式聚焦受众目光。 导入流动作战策略，所谓行销就不能全指望“守株待兔”， 要到附近的镇区和城市进行推广 “惠州十大历史文化名人” “惠州十大历史文化遗产”评选活动 惠州电视台、惠州各大报纸、惠州电台联合举办 暨 “惠州财智，城市领秀”暨“西湖·城市精英高峰论坛” ——寻找惠州的封面人物 中国传统文化之旅万里行 ——东江首府业主文化主题游 “惠州购物休闲节惠州购物休闲嘉年华” ——制造轰动全城的商业焦点效应 * 城市策略 CITY STRATEGY 保密文件 房产库—房地产思想库 多层与高层户型参考 利用异形阳台可以拓展室内空间 后阳台可以改造成餐厅。 3房两厅，面积106平方米 两房变三房的偷面积法 产 品 价 值 体 系 建筑单体价值 功能配套价值 景观社区价值 户型平面创新 建筑外立面 景观要点 DIS系统 社区商业 业主会所 社区服务及业主交流为主的物业服务 提升居住尺度舒适性和购买优惠 现代风格建筑、体现社区精神 小尺度、精细化、制造煽情点 塑造鲜明社区形象、造场 便利生活、聚集人气 满足江都中高档客户需求 物业服务 核心价值 开放私密共享的社区感 规划价值 功能布局 根据地块价值，合理布置建筑单体 重点 重点 重点 重点 报告思路 珠三角城市经济及竞争力分析 惠州经济、规划及产业发展概况 惠州房地产市场分析 区域房地产市场竞争分析 项目地块分析 项目定位 项目规划与产品设计建议 项目营销推广 营销策划与推广 长线运作，分期开发，目标客群复杂。 所以，必须立足于城市和大盘的高度， 首先必须建立品牌/地位/独特的生活方式三重概念， 才能有效策动和促进后续产品，实现逐层击破。 先做大盘概念 再做小盘销售 【核心思想】 【核心策略】 实现从开发商到城市运营商的转变！以城市运营高度鸟瞰项目出路，确立启动超级大盘所必须的超级引擎。 重新定义惠州的生活方式和商业版图，提升项目形象高度和价值高度，构筑震撼惠州全城的营销势能， 势如破竹，达成预期目标！ 三大超级引擎的确立： 借势传统文化和东坡文化的物质载体和精神内涵，建立不可复制的竞争优势。 深度挖掘和整理城市文脉渊源，超越钢筋水泥的固有形态，赋予建筑精神内涵和情感诉求。贩卖文化价值，对接惠州城市中坚阶层的精神追求，达成与城市精英阶层心理的契合。 启动轰动全城的新文化地产运动，引爆惠州新文化人居风暴！ 文化引擎 惠州文脉，城市精神 三大超级引擎的确立： 情景公园上筑=外公园（望江公园）＋内公园（项目园林） 依靠项目外部零距离望江公园的优