2007年成都市都江堰大型复合型项目市场报告_部分4.pdf

面： 1) 政府优惠政策及奖励政策 政府优惠政策及奖励政策对企业选址的一个相当重要的因素。无论大中型企 业还是小型企业对这一因素都相当看重。政府会根据产业定位和发展目标，给予 全部企业或部分企业一定的优惠和奖励。优惠政策和奖励政策包括鼓励企业技术 创新和科技创业的扶持政策、鼓励企业发展壮大的优惠政策、税收优惠政策、大 学生创业优惠政策、留洋海归创业优惠政策等相关的奖励。 高新技术产业开发区作为国家级的工业园区，它的政府优惠政策及奖励政策 的力度非常大，具体包括了《成都高新技术产业开发区技术创新和科技创业的扶 持政策》、《成都高新区鼓励软件企业在天府软件园聚集发展的扶持政策》、《成都 高新区鼓励企业入驻成都模具工业园的扶持政策》、《成都高新技术产业开发区鼓 励工业企业发展壮大的优惠政策》等。高新技术产业开发区吸引了 Intel、摩托 罗拉、爱立信、华为、联想等大型企业入驻，其中一个重要原因也是由于国家级 产业开发区能够提供力度很大的政策支持。 2) 政务水平，行政效率及政府美誉度 高效的政府能够提高企业的效率。此外，当地政府的美誉度当然影响着工业 地产项目选址。 3) 政府对项目支持力度 政府对工业园企业的支持，除了土地外，还包括重要的一点——资金。资金 方面又包括开发时期的资金支持和入住企业的资金支持，主要从贷款额度、偿还 年限和利息高低等方面产生影响。 第151 页 共485 页 3、 市场、经济状况 1) 经济增长速度。经济环境是产业发展的宏观大环境。 2) 产业特点，产业链是否形成。 研发类（比如软件）产业的发展首先是需要一个主导企业，合理组织软件企 业组织结构，以真正的大企业，带动中小企业的发展。对应地，研发类（比如软 件）工业地产的发展首先需要主导企业，在开发此类地产时，最好先找主导企业， 然后根据目标合理组织其他中小企业，以大企业带动中小企业的发展，形成一个 产业链，产生聚合效应。同时应注意避免“多、小、散、密”的情况发生。“多”指的 是软件企业数量多，“小”指的是绝大部分软件企业从员工数量上来说很小，“散”指 单一软件公司业务种类太分散，“密”指的是同一类产品有很多公司都在重复性开 发，产品同质化严重。 3) 市场竞争 无序竞争，小企业为了压低价格，不惜牺牲质量，使一些比较规范的企业的 产品在价格上不具有竞争优势的恶性竞争环境。 4) 当地城市功能完善程度 主要包括供水、供电、供气、网络或光纤等基础设施和住宅、商业、休闲娱 乐等配套设施状况。目前成都主要的工业园区的商业、休闲娱乐等配套设施还比 较缺乏。 4、 人才状况 研发类产业是智力密集型产业，它的发展首要条件要有充足的人才。在东软 进驻都江堰之前，都江堰就引进东软软件学院，培养了大量软件人才，为东软的 第152 页 共485 页 进入奠定了基础。同时也成为吸引其它软件企业进入的一个优势。 四、 对本项目的借鉴意义 从运营模式来看，一般工业园区的开发和经营都是以政府为主导。在调查个 案中，商环境、成都·浙江天一产业园（多元总部国际）、青羊工业园和东软软 件园的运营模式有所不同。商环境、成都·浙江天一产业园（多元总部国际）、 青羊工业园是房地产开发企业参与或主导，东软软件园是“主体企业引导模式”。 本项目属于工业地产商模式。工业地产商模式是房地产投资开发企业在工业园区 内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至 厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方 式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。这种模式与青 羊工业园、商环境、成都·浙江天一产业园（多元总部国际）的模式接近。三者 在招商、后期物管等方面都采用市场化方式，将房地产营销理念和手段融入到工 业园区的招商中，如青羊工业园在成都每一家置信精典汽车美容连锁店客户休息 室内摆放宣传资料、在《成都商报》上的整版广告等。这种模式对市场很敏感， 有利于提高招商的效率。但工业地产商模式仍然要寻求政府在政策、配套等方面， 特别是在税收优惠政策方面的支持。因为一般工业企业对政府政策环境都很敏 感。同时也可考虑引进有带动力的企业入驻，以吸引产业链中的其它企业入驻。 从规划布局来看，目前已呈现的各工业园区中青羊工业园的规划设计比较独