2007年江苏省泰州市中逸御景阁研究.doc

投资项目申请报告 1、项目名称：泰州市中逸●御景阁项目 8、编制时间：2007年5月 第一章 总 论 一、项目背景 （一）项目名称：泰州市中逸●御景阁项目 （二）承办单位概况 泰州中逸置业有限公司是为在泰州市实施泰州市中逸●御景阁项目而成立的一家房地产开发公司，该公司成立于2007年4月，专门从事房地产开发经营、销售，公司拥有房地产开发二级资质，注册资金2000万元。公司现有职工总数23人，其中：高、中级技术人员10人，初级13人。公司下设经理室、策划部、财务部、工程部、经营部等职能部门。 （三）可行性研究报告编制依据 1、泰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 2、泰州市城市发展总体规划（1996-2010年） 3、《住宅设计规范》（GB50096-1999） 4、《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》（DB32/478-2001） 5、《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001） 6、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94） 7、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006） 8、《高层民用建筑设计防火规范》GB5004-2005 9、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 10、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98 11、中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令关于《建设项目可行性研究报告增加招标投标内容以及核准招标事项暂行规定》 12、国家颁布的其它有关法规和规范要求 13、项目单位提供的基础数据和相关资料 （四）项目提出的理由与过程 1、项目提出的理由 （1）拟建泰州市中逸●御景阁工程项目是适应新一轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要 根据市、区两级政府的要求，今后三年旧城改造的总体目标是：“一年打基础，二年见成效，三年出形象”，经过近几年的城市改造，原西仓路两侧的其他地块都相继进行了改造，面貌唤然一新，但该地块由于种种原因至今未能得到实施，破旧不堪的房屋与周围的环境极不相称，严重影响着该地段的城市景观。因此，拟建泰州市中逸●御景阁工程项目是适应新一轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要。 （2）拟建泰州市中逸●御景阁工程项目符合城市整体规划的要求 泰州市中逸●御景阁的拟建项目东靠交通银行泰州分行、南沿西城河、西接住宅区、北与九州商厦隔路相望。项目按照城市规划的要求，并结合拟建区的周围环境进行布局，在拟建区的北侧设有一定规模的商业用房，使周围的商业圈得到了延伸，并形成一个整体；在拟建区的东、南侧布置的高层住宅，与西面的住宅群连成一片，为目前城市的最繁华地段增添了一个新的亮点，同时也为西城河的沿河绿化提供了足够的空间。因此，拟建泰州市中逸●御景阁工程项目符合城市整体规划的要求。 （3）拟建泰州市中逸●御景阁工程项目是满足不同消费群体消费需求的需要 据有关资料表明：市区部分较高收入家庭人均可支配收入已达一定程度，对好区位、高品位商品房的潜在需求正因此变为现实的购买力，中高档商品房的建设也正成为新的经济热点，该项目地理位置优越，环境优美，建设的中高档公寓房和住宅楼适合于有一定经济实力的中高收入群体。因此，拟建泰州市中逸●御景阁工程项目可以满足中高档消费群体的消费需求。 （4）拟建中逸●御景阁工程项目是合理使用城市土地资源的需要 良好的城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够创造巨大的对外开放形式。因此，利用存量土地资源，彩化、绿化、是我国城市发展的目标。人多地少，建设用地不足是泰州市的基本行情，拟建该项目对于加强土地市场的宏观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化环境有极其重要的意义。 2、项目提出的过程 为了积极参与泰州市房地产市场的竞争，在竞争中求生存，求发展，泰州市中逸置业有限公司根据自身的实际情况，经过市场调研，决定参与交通银行西侧地块土地使用权的竞拍，并于2006年12月27日以3000万元的净地出让价从市土地储备中心通过竞价获得出让土地面积5101平方米，（合同编号[2006]第13-7号）用于房地产开发，因此，提出了泰州市中逸●御景阁工程的建设项目。 二、项目概况 1、地理位置 拟建的泰州市中逸●御景阁项目位于泰州市主城区，东至交通银行，南至城河，西至西仓南小街，北至西仓路。 2、建设规模与目标 拟建1幢15层的公寓楼，1幢17层的住宅楼，2层的裙楼。总用地面积5101平方米，总建筑面积16262平方米，其中：住宅面积11800平方米（住宅楼6880平方米、公寓楼4920平方米），商业面积4462平方米，地下建筑面积3940平方米，工程总投资约为7,850.24万元。 目标建成一个具有时代气息和鲜明个性集住宅、公寓、商业为一体的综合性建筑。 第二章 市场需求预测 一、房地产市场发展趋势总体分析