2007年杭州写字楼市场分析.ppt

杭州写字楼市场研究 杭州市写字楼区域划分说明 1、黄龙板块 区域范围：曙光路、杭大路、天目山路、玉古路围合的范围及周边辐射地带。 2、武林板块 区域范围：环城西路、朝晖路、环城东路和凤起路围合的范围。 3、庆春板块 区域范围：庆春路和凤起路沿线及其辐射地带。 4、文教板块 区域范围：文三路、文二路、文一路及其延伸段。 5、城站吴山板块 区域范围：城站广场附近，环城东路南端，西湖大道东端所围合 的范围。 6、钱江新城板块 区域范围：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路， 占地面积约15 平方公里。 7、滨江板块 区域范围：滨江区 杭州市写字楼分布状况 黄龙板块 杭州州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平。 黄龙板块 黄龙板块 黄龙板块的发展历史 ——借助政府、高校人文资源、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈 黄龙板块典型楼盘扫描 武林板块 武林板块的新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之 武林板块 武林板块 武林板块 ——杭州传统CBD，市政府机关驻地，商务环境优越 武林板块典型楼盘扫描 庆春板块 庆春版块是杭州金融机构最集中的地段，商务配套成熟，是杭州写字楼开发较早的区域 庆春板块 庆春板块 庆春板块——杭州的华尔街，成熟CBD 庆春板块典型楼盘扫描 文教板块 文教写字楼板块是依托电子产业和高新产业形成，产业特征明显； 其开发时间较早，以满足基本商务需求为主 文教板块 文教板块 文教板块——依托电子产业和高新产业形成，产业特征明显；开发时间较早，以满足基本商务需求为主 文教板块典型楼盘扫描 城站板块 城站板块——依靠便利的交通和商业配套，随着周边改造的完成和商业的发展，本区域商务接待能力大幅度提升 城站板块 城站板块 城站板块——依托城站便利的交通发展，写字楼规模小而分散，使用率较低，随着城站周边兴起，预计近两年发展迅速，将吸引高素质企业入住 城站板块典型楼盘扫描 钱江新城 杭州州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平。 钱江新城及江北板块分析 钱江新城及江北板块 ——新CBD+政府新区 钱江新城未来写字楼供应近202万m2 滨江区写字楼分布 滨江区 ——办公物业类型丰富、规律分布，形成一条完整的形态链 滨江区土地历年出让示意图 滨江区总部基地规划项目 萧山板块 城站板块——依靠便利的交通和商业配套，随着周边改造的完成和商业的发展，本区域商务接待能力大幅度提升 萧山板块 萧山板块 萧山板块——处于写字楼发展的初中级阶段，以商住楼为主 萧山板块典型楼盘扫描 未来写字楼在钱江新城的集中供应 杭州州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平。 未来写字楼在滨江区的集中供应 钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目 2007写字楼销售情况 产业优势比较 中间态写字楼-酒店公寓”、“商住型物业”、“SOHO”概念产品销售良好 市区“中间态写字楼”分布图 小户型公寓、酒店式公寓和商住公寓特点总结 中间态写字楼特点总结 小户型公寓、酒店式公寓和商住公寓特点总结 杭州写字楼市场总体供求分析 历年总体供给量估算 07年杭州写字楼供给情况分析 从2007年写字楼市场成交状况看，写字楼物业以上城区和下城区最为活跃,全年成交量分别为416套和308套，成交均价格分别为16800多元和22200多元。 07年写字楼类物业市场动态分析 杭州写字楼市场总体需求分析 需求客户群体分析 写字楼市场需求影响因素 影响写字楼市场需求的因素有很多 例如宏观上的城市经济活力 企业数量 产业结构变化 中观上的区域功能 配套设施、商务氛围 微观上的写字楼硬件品质、物业管理水平 销售策略租赁服务等。 区域开发与投资写字楼的机会点分析 杭州写字楼市场总结与展望 市场现状与发展前景展望 杭州写字楼市场总结与展望 区域发展趋势 杭州写字楼市场总结与展望 供求变化趋势 核心驱动力 客户特征 未来发展趋势 租金：0.8-1.2元/m2/天； 售价：0.65-0.68万元/m2 ； 物业管理费：1.5-2.3元/m2/月 随着萧山民营企业的发展，越来越多的企业会脱离“前店后厂”式的经营模式，搬入区域内办公楼； 萧山民营经济产业链对上下游企业有较强的吸引力，未来对中高档办公物需求旺盛； 行政区域规划 萧山民营经济的聚集效应 行业：以贸易、咨询服务（律师、会计、策划等）为主、 客户：与萧山产业相关的进出口企业以及相伴