2007年成都房产宏观环境分析下.ppt

    商品房价格 商品房和住宅住宅价格持续上扬，但涨幅有所缩减 2004－2006年，成都市五城区商品房总体保持增长趋势，2006年商品房价格达4472元\平方米,其中住宅为4256元\平方米,增幅较2005年下降,预计2007年商品房价格继续保持增长。 2006年，商品房和住宅均价涨幅有所下降，价格逐渐趋于平稳，是房地产发展良好时期。 成都市房地产市场发展特征研究 人民南线以及延线区域,光华片区和金沙片区城东南二环路区域 2005年东南（二环至三环区域），城南三环外为2005年热点区域。 城东1，2环间，城南二环路附近，城西二环外，三环路附近，城中滨江路沿线 销售热点区域 2006 2005 2004 年份 销售热点区域 成都市房地产市场发展特征研究 主流客户特征 2004年 2005年 2006年 异地炒房客 成都本地企事业员工 市中心拆迁户 住宅短线投资 短线投资缩减 长线投资开始增加 长线投资稳步增长 改善居住换房 一次置业比例增加 外地人略高于 本地人 外地人缩减本地相对增多 (但其中异地出生 地人购置开始增多) 外地人有一定的回升, 本地中异地出生地人购置 比例持续增加 外地投资客 外地来成都工作者 毕业学生 城东厂矿拆迁户 异地来蓉置业 城东厂矿拆迁户 各区域换房 年轻白领 异地来蓉置业 地缘性 购房主流 主力客户特征 成都市房地产市场发展特征研究 2004年 2005年 2006年 主流30-70平 米中小户型 90、120、 140中大户型 80-120平米 中等居家户型 40-60平米套一 70-85平米的套二 95-110平米套三 成都市商品房市场产品结构由 以小户型和舒适型户型结构向 经济型居家型户型结构转变 主流户型特征 成都市房地产市场发展特征研究 2004年 2005年 2006年 大面积的空中花园 入户私家花园 270度转角落地飘窗 错阳台，退台式建筑 现代简约风格居多 另有少许欧式风格 现代简约风格为主 川西风格、 欧美风格、 英伦风格逐渐增多 现代简约和中式风格 巴厘岛风格、 地中海风格、 等海外风格增多 社区游泳池 运动设施 休闲广场 前后园林绿化 中庭花园 欧式风情 大型水生态园林风情 大面积人工绿化 具有特色文化底蕴 的主题园林景观 如巴厘岛、迈阿密 英伦、地中海主题 屋顶花园空中花园 大阳台大面积玻璃墙 产品特色 建筑风格 园林景观 主流产品特征 成都市房地产市场发展特征研究 成都市房地产市场发展特征研究 小结 纵向来看： 开发量：持续上涨，市场活跃 价格：持续上扬，但涨幅有所缩减 热点销售区域：从市中心逐步向三环周边、以及城市主干道转移 客户群特征：从原有的短线炒家向长线投资、经济性居住方向转移 产品户型特征：从小、大户型向经济实用居家户型方向转移 产品特征：正从单一建筑元素理念向主题式开发理念和创新元素多元化方向转移 成都市房地产市场发展特征研究 研究方向二：房地产市场特征区域横向研究 研究目标：五大区域（城南、城西、城北、城东、城中） 研究内容： 开发量 商品房价格 销售热点区域 主流客户特征 主流产品特征 区域界定 城中 城北 城西 城东 城南 开发量 城南、城西位并驾齐驱，居全市第一的开发量，是成都市房地产开发热点区域 2006年，成都市五城区中,城南商品房开发量以388万平方米居第一位，城西其次，城北、城中开发量相对较少，说明城南区域为06年成都市房地产开发的热点区域。 2007年，城南将延续其热点效应，市场竞争愈趋激烈。 成都市房地产市场发展特征研究 城南 城西 商品房价格 城南城西均价突破4500元/平方米大关，城中均价突破6000元/平方米大关 由于城中的地理位置、经济氛围等多方面原因，其价格位居第一。 城西城南均价突破4500元/平方米。 成都市房地产市场发展特征研究 城南 城西 城中 城中 城北 城西 城东 城南 东大街沿线 三环附近外光华片区，金沙片区 二环外交大片区，物块石片区 南三环人南沿线两侧，双楠红牌楼武侯区域 建设路片区 万年场片区 销售热点区域 城中 城西 城北 城南 城东 区域 销售热点区域 建设路 万年场片区 三环附近 外光华片区 金沙片区 南三环人南沿线两侧 双楠红牌楼武侯区域 东大街沿线 二环外交大片区 五块石、驷马桥片区 红牌楼区域是 成销售的热点区域 市场竞争相对激烈 成都市房地产市场发展特征研究 主流客户特征 本地客户6成,外地客户4成 一次置业,换房需