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2008年上海房地产市场年度报告 2008 年12 月20 日 卷首语 转向2008！转向2009？ 一个完整的经济周期需经历繁荣、减速、衰退、复苏；房地产行业的发展也相应地需 经历发展、调整、复苏。阶段交替、百业转向。 2008年，是中国经济、房地产行业的阶段交替之年，注定了这是转向的一年。 国际经济转向！ 08年，美国次贷危机逐渐升级，以雷曼兄弟倒闭、美林被并购、AIG 国有驻资、大摩、 花旗转制的五大投行跌下神坛为标志，美国本土的次贷危机已演变成一场全球的金融危机。 年初还在研究如何应对流动性过剩，而到了年中世界经济前景风云突变，全球经济增长预期 急剧逆转、石油价格和各类初级产品价格猛然暴跌，进而资产蒸发、经济衰退、国家破产。 国内经济转向！ 亚洲金融危机，中国独善其身，获得了前所未有的发展机遇。特别是进入21世纪后， 中国经济持续、稳定地快速发展，速度之快反令人担忧。2007 年制定的从紧货币政策正努 力促使国内经济朝着 “两防”的目标发展，却在国际经济衰退和国内抑制调控双重压力下， 出口大幅下滑、中小企业倒闭、国内需求缩减、失业危及民生，GDP增幅连续五个季度下滑， 2008年前三季度GDP增幅下落到个位数的9.9%。从经济增长过快到下降风险、从通胀危险 到通缩可能，国内经济在不到半年的时间里发生了转向。 房地产市场转向！ 2007年，房地产需求不理性膨胀、供求矛盾突出、房价飞速上涨。07年9月27 日第 二套放贷政策开始，上海房地产市场成交下滑，到08年的 “金九银十”上海商品住宅月度 成交仅50万平方米，不足07年同期的四成，供求比从07年的 1：1.6下降到了 1：0.7； 鉴于成交低迷，房价滞胀并从08年7月开始部分楼盘开始降价、新开楼盘低价入市。与此 同时，土地流标频现，全年共有8幅住宅属性用地流标；土地溢价能力有限，底价拿地成风。 调控政策转向！ 经济形势、房地产市场的转向促成了调控政策的转向。07年，为控制过快上升的经济 和房地产，国家采取抑制性的调控：六次加息、十次上调存款准备金率、以及07年中央经 济工作会议确定的从紧货币政策，目标在于“两防”。直到08年3月全国两会，从紧货币政 策、抑制性调控和两防的表述依然并未改变。然而，国内外经济的压力已使从紧政策的基础 消失，调控政策面临转向。6 月 13 日，国务院会议强调“保持房地产市场稳定，切实防范 金融风险”；8月15 日，央行货币政策报告 “保持货币政策的连续性和稳定性，根据国内外 形势变化适时微调”；8月23 日，上海市房地局党政负责干部大会提出下半年6大工作重点 之一 “保持房市房价基本稳定”；9月15 日，今年首次双率下调……由此，调控政策正是转 向，从抑制性调控转向鼓励性调控。 信心转向！ 政策的转向目的在于恢复经济活力，而市场信心成为了最为重要的环节。对经济形势 的信心有了，那对就业薪资预期恢复正常；没有了后顾之忧，消费投资可呈上升之势；内需 拉动，各行业出现平稳发展；行业稳定健康，国民经济止跌复苏……国民经济、行业发展、 个人消费是个有机的整体，市场低迷时形成恶性下滑；而信心恢复后，则形成良性上升。所 谓 “波浪式前进，螺旋式上升”。 仅就上海房地产市场而言。据易居中国 ·CRIC 中国房地产决策咨询系统统计，08 年 11月，上海商品住宅成交70.21万平方米，环比增幅达40.7%，触底反弹的市场格局已经形 成，月度成交已恢复到08年7月的市场水平。研究发现，新政优惠、房价贴底等因素对市 场回升的影响都还只在其次，最重要的正在于市场信心的逐渐恢复促进了解囊入市的步伐。 不过我们必须看到，市场信心正在恢复的过程之中，还没有到完全恢复的地步；同时，4万 亿投资等各项政策也不可能立即产生局势扭转的效果。 09转向？ 在 2008 年中，国民经济、房地产市场从顶点转向谷底，年末调控政策又从下调转向 上拐，如此复杂的背景下，国民经济、房地产市场在2009年又将走出一条怎样的曲线？预 测2009年的市场走势是一件非常困难的事，或许谁都无法准确预测，但政策和信心已经转 向，创造改革开发30年辉煌成就的魄力和能力让我们有理由相信，09年即使不是转向之年 也应是转向前的铺垫之年。 回顾2