2008年第1季度广州房地产市场报告.docVIP

2008年第1季度广州房地产市场透视概览 2008年第1季度，广州市经济持续快速增长。期间，规模以上工业产值同比增长11.6%。另外，适逢传统春节黄金周，广州市零售业市场保持畅旺。1-2月广州市社会消费品零售总额为501.89亿元，同比增长14.95%。不容忽视的是，CPI指数增长也呈现持续上涨的趋势，2月同比增长8.6%。 针对通货膨胀的现状，本季度政府继续实行经济紧缩政策，旨在保持经济健康平稳运行。央行加息的步伐也日益加快，从去年3月后央行连续6次加息， 5年以上的贷款利率从7.11%已提高到了7.83%。 2008年第1季度，广州市土地市场的供求状况较为平静。经历了07年下半年推地的高峰期，本季度政府减缓推地的节奏。另一方面，受一系列宏观调控政策的影响，开发商竞投地块的热情有所减退。 本季度广州市成交地块仅11块，其中住宅用地3块，占交易土地总建筑面积的51%。值得关注的是，在较平静的竞投市场影响下，员村二横路地块吸引不少大型开发商的激烈竞投，最终以13,053元/平方米的楼面地价成交。 需求 租赁 虽然历经春节长假期所在的传统淡季，但2008年第1季度广州甲级写字楼租赁成交仍然表现较为活跃。戴德梁行数据显示，本季度广州甲级写字楼的吸纳量约53,820平方米，与去年同期基本持平。目前市场上充足的供应量是支撑需求力量持续得以释放的主要的因素。1季度的租赁成交主要集中于体育中心CBD和珠江新城CBD，而需求的主要力量则来自于银行和物流业。 本季度甲级写字楼的整体租金为135.10元/平方米/月，与上一季度基本持平。值得关注的是，小部分优质物业由于供不应求，租金逐季平稳上升，引领整体市场租金保持稳中微升的趋势。 在较大的需求推动下，本季度广州甲级写字楼的空置率呈现下降趋势。戴德梁行研究数据显示，第1季度整体空置率为13.8%，较上季度下降三个百分点。其中富力中心、天誉大厦等新物业在强大的营销手段的推动下，入驻率明显上升。 销售与投资 本季度中石化大厦南塔有两万多平方米的写字楼物业开始市场发售，受到市场的普遍关注。中石化大厦位处体育中心CBD的繁华地段，总建筑面积为23万平方米，推出的部分写字楼单位目前售价为21,000元/平方米。 国家通过收紧银根等手段对房地产市场实行宏观调控，令不少投资型买家对购买物业保持谨慎态度，直接影响了写字楼一手市场的成交量。广州市国土资源与房屋管理局数据显示：1-3月，广州市写字楼一手成交量为13.49万平方米，较去年同期减少26.6%。 供应 本季度没有新物业投放市场，广州甲级写字楼总存量仍然为178.73万平方米。 展望 广州经济运行长期保持良好令市场不断衍生出新的需求力量，保证了写字楼租赁市场的活跃成交。但由于经历了去年供应高峰期之后，08年并无新的甲级写字楼投放市场，市场需求仍然以消化市场现有的空置面积为主，预计今年市场的总体空置率将呈现逐季降低的状态。 供不应求令租金水平继续稳定上升的现象将继续在中信广场等一批优质写字楼物业中出现，并催使整体租金继续保持稳定上升的趋势。 在销售与投资市场，国家继续对房地产业实行调控将对投资型购买行为影响较为深远，写字楼买卖成交量短期内将难见上扬。 ?? 销售市场 需求 第一季度，《广州市市辖区2009年住房建设计划》出台，明确了广州市政府将继续采取增加住宅供应量的手段来对市场进行调控。本季度广州一手住宅成交量明显下降。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第1季度广州新建商品住宅成交量为95.84万平方米，比07年第4季度下降39.5%。 成交量的迅猛下降，令新建住宅市场供需比例再次出现逆转。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度1-2月广州全市一手住宅供需比例为:1.74:1。成交量持续下降的原因主要表现在：第一：潜在购房者心理期待宏观政策调控力度的再度加强，依然保持观望；第二，房贷政策、紧缩银根以及多次加息的因素导致投资成本提高，促使住宅投资性购买行为明显减少。值得关注的是，由于潜在购买力依然十分强劲，本季度一部分住宅楼盘实施降价措施后，成交量有所上升。 从户型面积来看，三房套数的成交量仍然最大，而且所占比例明显上升，从上季度的41%上升至69%。另外，单套面积在80-99平方米的住宅套数所占份额上涨至54%，上涨幅度达24%。 受商业银行纷纷收紧贷款额度以及住宅价格下跌影响，部分热衷投资高档住宅的买家开始撤出市场。本季度中心城区高档住宅成交量明显下降。而从单套面积来看，成交主力主要集中在100-140平方米的住宅单位，占全市新增高档成交量的43%。? 供应 2008年第1季度广州一手住宅供应量有所下降。DTZ戴德梁行数据显示，本季度广州新增住宅供应量为13,787套，较上季度下降15.8%。其中，增城、海珠、天河和番禺区是主要的供应区域。四区新供应