2010年9月17日长沙市长沙县松雅湖.docVIP

松雅湖6800亩一级市场开发与策划要点 甲方：松雅湖建设投资公司 建议单位:深圳市新摩尔商业管理有限公司 2010年9月17日 目录 一、松雅湖6800亩区域的 策划区域：星沙东六线至东八线的延伸线围合的6800亩（CAD图中，5101+718+924亩） 策划目的：为二级开发招标提供依据及使项目招标利润最大化 我们需要提交的资料： 1、 公司简介（包含相关策划成功案例，操作团队介绍） 2、项目策划建议说明书 3、策划报价（最好采取菜单式，分阶段或者分工作内容分开报价） 松雅湖6800亩项目策划建议书内容 1、长沙县房地产市场调查 详见附录 2、项目的定位与发展方向 3、松雅湖规划建议（规划中的成功案例说明） 4、松雅湖开发策略 5、松雅湖融资策略 公司简介（包含相关策划成功案例，操作团队介绍） 策划报价 提交报告时间 约一周，其他几家策划公司都是七月份开始接手做方案，其中三家已经提交资料； 可能最后邀请5家公司参与竟标。 一、松雅湖土地策划规模与目的 策划区域：星沙东六线至东八线的延伸线围合的6800亩（CAD图中，5101+718+924亩） 策划目的：为二级开发招标提供依据及使项目招标利润最大化 二、我们需要提交的资料： 1、 公司简介（包含相关策划成功案例，操作团队介绍） 2、项目策划建议说明书 策划报价（最好采取菜单式，分阶段或者分工作内容分开报价） 三、松雅湖6800亩项目策划建议书内容 1、长沙县房地产市场调查 2、项目的定位与发展方向 6800亩土地布局示意图 定位思路: 项目区域定位为长沙创意文化产业集中区和滨湖生态居住区、长沙城东生态商务区 1.滨湖旅游商务综合体 引进超五星酒店、公寓、写字楼 重点设置在核心商务区 提升土地出让价值 2.高尚滨湖住宅和公寓等 包含高端别墅区, 长沙市区缺乏一流品味的别墅区 3.商业网点规划 集中在中心商务区 配备高标准超市和品牌商业街区,高档酒店、名牌餐饮。 3、松雅湖规划建议（规划中的成功案例说明）　 基于最优盈利模式的导向式规划设计,兼顾总体规划的生态原则,形成满足不同土地价格的合理布局,中心区和滨湖重点区做好城市设计,形成品味高雅的生态滨湖城区特色。 建议1 高起点完成核心区城市设计,以新加坡生态城市标准高起点规划6800亩土地 ,做到道路合理,生态保护设施周全,在整体策划的同时,我们根据需要对重点地块进行编号排序,专题研究重点地块的用途和拍卖价格,制定个性化推广策略. 生态规划建议 湿地建设的重点 建议将289亩高湖作为生态湿地建设的重点,在营造瀑布景观的同时,采用生态净化方法,改善水质 建立生态型篱笆墙 降低卡丁车噪声的影响 松雅湖作为电动汽车示范基础 设立充电站和燃气充气站点 垃圾分类处理 所有居民区和楼宇全部采用分类垃圾设施 设立共同沟 统一排污和地下电缆通信设施的埋设 在长沙经开区2000亩土地策划中标后,新摩尔商业管理公司精心安排策划和概念设计工作,我们不仅总体布局和策划到位,并且对重点地块进行了专题策划和概念设计,取得了良好效果。 长沙经开区2000亩CBD基本功能布局 一街两区三轴线四中心。 一街：即向阳路形成一条步行式商业街。 两区：指两大居住区，分布于向阳路以北、长永高速以南、板仓路东西两侧，享有公园景观及商业配套资源。 三轴线：板仓南路为商贸发展轴、漓湘路为商务发展轴、长永高速盖板为人文景观轴；建议长永高速盖板工程打造景观主题公园，作为公共休闲空间，以提升CBD的休闲、文化内涵，形成休闲、旅游消费目的地。 四中心：即科技研发中心、文化中心、商务中心、现代物流信息中心。 空间轴线图示 功能分区图示 建议控制规划范围示意图 长沙经开区CBD鸟瞰图 长沙经开区CBD地下空间开发规划图 建议原范围基础上将板仓路 南侧部分土地和星沙汽车站纳入CBD范围。 表一：区域功能配比 区域功能面积配比 功能分区 占地面积（亩） 占地比例 建议容积率 建筑面积 （万㎡） 建筑比例 商务金融中心 430 28.9% 5.0 112 27.5% 文化中心 100 6.7% 4.0 25 6．1% 商业中心 270 18.1% 4-5 80 17.9% 现代信息（物流）中心 200 13.4% 4.5 60 16．4% 住宅区 390 26.2% 4.5 130 32% 公园 100 6.7% 0 0.5 0.1% 合计 1490 100% 407.5 100% 综合容积率：4075000÷(1390×666.66=925740)=4.4(公园不计) 土地拍卖策略: 从300万元/亩边缘区域土地拍卖起价,经过五年