2010年曲靖SOHO初步建议上.pptVIP

* 曲靖SOHO 初步建议 2010年1月 项目概况 财富中心 本案 嘉悦广场 状元楼 翠峰苑 项目位于曲靖市主城区西面，翠峰东路与南宁西路交汇处. 东至曲靖日报社，南至检察院，西至翠峰东路，北至南宁西路 项目概况 项目净用地5353平方米，约8亩，容积率8.65。 地面建筑46278㎡，地下建筑5405平方米。 项目周边楼盘调查 项目名称 翠峰苑 开发商 曲靖市麒麟区广厦房地产开发有限公司 项目地址 翠峰路中段（市检察院旁，开发区管委会对面） 总建面 20445㎡ 总层数 19层 住宅 7-19层，96户，面积92-143㎡，售2800-2880元/㎡，每4层涨40元 商业 1-2层，1层层高5.8米，售2.1万元/㎡2层层高3.6米，售0.7万元//㎡，最小面积227㎡，只售出两间 办公 3-6层，已售完 车位 地面及地下约130个 开盘时间 2009年9月 交房时间 2010年8月 该项目距离本案较近，是1个单幢高层项目，与本案较有对比性，其附加值是项目后面的地块有很大一块用于做为内部配套公园，提升了整个项目的居住品质，户型设计一般，但1-2层商业规划及产品定位存在极大缺陷，导致共6间铺面目前只售出两间，办公层据说已被团购，总体销售不错。 项目周边楼盘调查 项目名称 嘉悦广场 开发商 曲靖金石房地产开发有限公司 项目地址 翠峰路与南宁西路交叉口 总建面 总层数 27层 住宅 8-27层，面积56-173㎡ 售2666-3200元/㎡，每4层涨40元 商业 1-2层，1层层高4.5米，售3万元/㎡2层层高3.6米，售2万元//㎡，已售完 办公 3-7层，余500㎡，4000元/㎡ 车位 地面及地下约90个 开盘时间 2009年9月（2007年3月开始蓄水） 交房时间 2009年12月 该项目就在本案对面，也是1个单幢高层项目，由于项目处于八面风位置，商业价值较高，且销售周期长，所以商铺已全部销售完，住宅户型设计较合理，销售达90%，写字楼目前由于客户按揭问题，余500㎡未售，总体销售不错。 项目周边楼盘调查 项目名称 财富中心 开发商 云南创森房地产开发有限公司 项目地址 曲靖翠峰路滇东电力局西侧 总建面 总层数 共9幢，28-33层 住宅 2-33层，面积 54-140㎡ 售2666-2800元/㎡，3-9层售价最低，10-21层售价最高，22-33层售价为中等价位 商业 住宅下面1层为底商，中央5层集中式商业（自持），地下附1层及1层为家乐福意向入驻，2-5层为红星●美凯龙入驻，后面1幢集中式商业为电影院（自持），另有一条商业步行街，除自持商业外，目前所有商业部分面积及售价均未公示，2010年3月才对外公布 办公 无 车位 开盘时间 2009年12月 交房时间 2012年3月 该项目是本区域内规模最大的项目，商业配套由于有家乐福、红星●美凯龙进驻，加上商业步行街、大量底商等，使得该项目的气势雄浑，住宅部分户型设计相当好，赠送面积多、附加值高，开发商实力较强，所有主力户型均做了样板间，且售楼部包装及销售人员形象也是最好的，未来升值潜力应该说是本区域的龙头项目，项目价格适中，由于前期有南方电网及建行两大单位进行了团购，所以销售较快，目前该项目在曲靖当地知名度及美誉度较高，据销售人员介绍，元旦过后将提价，该项目将成为本案的强有力竞争对手。 项目周边楼盘调查 项目名称 状元楼 开发商 曲靖市雄业房地产开发有限公司 项目地址 南宁西路中段 总建面 总层数 30层 住宅 2-30层， 面积70-130㎡， 售2450-3000元/㎡， 商业 1层，1层层高5.8米，已售完 办公 无 车位 开盘时间 2009年9月 交房时间 2010年11月30日 该项目也是1个单幢高层项目，主打教育牌，广告语“读七中，就买状元楼”，由于项目旁边就是七中，所以客户为求孩子就学方便，住宅销售达95%，目前只余6套，商铺也已销售一空，但住宅户型设计一般，项目本身也没有太多亮点。 SWOT分析 S 优势 W 劣势 地块处于翠峰路与南宁西路的八面风位置，主城区与经济开发区黄金交汇线上，周边已成为居住氛围浓厚，交通便利，配套齐全，发展快速的综合性区域，市场对区域的认可度高； 红星美凯龙、家乐福进驻该区域，有利于区域商业氛围的打造； 十分钟生活半径，涵盖行政、教育、医疗、市政服务、购物休闲、餐饮等多项成熟市政配套。 项目无较好户型及环境、附加值综合配套，不利于提升项目品质； 市场楼盘面世数量增加，竞争加剧； O 机遇 T 威胁 市场对区域的认可度高，城市发展出现明显南移和东扩； 市场对小高层、高层的接受度逐步提升； 消费者对目前的市场价格抗性不大，市场价格较少受昆明房地产市场的影响； 曲靖正在向房地产资源集中型