2010年江门市中心城区房地产市场分析.docVIP

2010 年上半年江门市中心城区房地产市场分析报告 一、商品房供应 　　2010 年上半年，江门市中心城区批准预售商品房项目共 25 个，其中新开盘项目 9 个。批准预售面积 37.82 万平方米，其中住宅面积 34.91 万平方米，同比增加 5.5% 。住宅合共 2994 套，月均 499 套，同比增长 15.5% 。见表 1 　　表 1 时间 商品房供应 供应总面积（万平方米） 住宅面积（万平方米） 商业面积（万平方米） 住宅套数（套） 公寓套数（套） 别墅套数（套） 2010 年上半年 37.82 34.91 2.87 2994 2876 118 2009 年上半年 36.79 33.09 2.11 2598 2491 107 同比（ % ） 2.8 5.5 36.0 15.2 15.5 10.3 2009 年下半年 48.55 44.45 4.12 3641 3353 288 环比（ % ） -22.1 -21.5 -30.3 -17.8 -14.2 -59.0 　　今年上半年的商品住宅供应主要呈现以下的特点： 　　1 、新批预售主要集中春节前和五一前两个时间段。受调控政策带来的观望情绪影响，开发企业大多放慢了供应的节奏。 　　2 、新批预售总量同比虽略有增加，但从全年的计划以及供求比来看，仍显得相对不足。 　　3 、从地域来看，江海区的供应比例明显加重，其中外海首次有大型楼盘推出，填补了这一地段的空白。见图 1 图１ 　　4 、供应的套均面积减少，开发企业因应市场需求调整了产品策略，使得大户型的住宅供应不再主导市场，而 91-120 平方米这种中等偏小户型的住宅供应所占比例大幅增加。这对房地产市场的健康发展有着十分积极的意义。见图 2 图２ 　　二、商品房成交 　　2010 年上半年，江门市中心城区商品房成交面积 47.4 万平方米，成交金额 25.1 亿元。其中住宅 41.66 万平方米，同比下降 22.5% ，成交金额 21.49 亿元， 3403 套，月均 567 套，套数同比下降 17% 。住宅成交均价 5158 元，同比上涨 29% ，是历史最高位。见表 2 　　?表 2 时间 商品房成交 成交总面积 （万平方米） 住宅面积（万平方米） 住宅套数（套） 成交均价（元） 住宅均价（元） 公寓均价（元） 别墅均价（元） 2010 年上半年 47.40 41.66 3403 5295 5158 4482 9255 2009 年上半年 58.42 53.76 4098 4050 3998 3637 7467 同比（ % ） -18.9 -22.5 -17.0 30.7 29.0 23.2 23.9 2009 年下半年 68.38 62.63 4861 4402 4333 4121 8548 环比（ % ） -30.7 -33.5 -30.0 20.3 20.0 8.8 8.3 　　今年上半年的商品住宅成交主要呈现以下几个特点： 　　1 、各月成交量起伏较大，与去年同期单边向上的情况反差明显。今年 前两个月快速下跌， 3 、 4 两月缓慢回升， 5 、 6 两月再次下跌，总体呈“ h ”型走势， 见图 3 。 1 月份成交量从去年年末的高峰回落，但仍是今年上半年最高点， 2 月份受春节因素影响继续大幅回落， 3 、 4 两月市场上人气有所回升，但受严厉调控政策的影响，上升的势头没能延续， 5 月份开始成交再次下跌， 6 月份继续探底。 图 3 　　2 、公寓成交均价涨速加快，屡创新高，见图 4 。除 2 月外其余五个月环比都上涨，从 3 月起连续四个月环比上涨， 5 、 6 更是连续两个月突破历史高位。各月同比增幅也居高不下。新开盘项目价格高开高走以及旧盘余货价格稳中有升是拉动公寓均价快速上涨的两大主因。 图 4 　　3 、 别墅成交比例从去年年末的 4% 增加到 7% ，直接拉高了整体的交易均价。 90 平方以下占四分之一， 120 平方以下占近六成，比以往有明显增加。在单价普遍较高的条件下，购房者大多选择相对较小面积的户型从而使总价不至于太高。见图 5 图 5　　　　　　　　　　　　???????????????????????????? 　　　　　　 图 6 　　4 、北新区的住宅成交比例有所下降，占总量的 37% ，但区域优势依旧较为明显。城区板块比例有明显增加，超过了江海区，达到了 23% 。其余板块的比例相对稳定。见图 6 　　5 、