2010年城建威尼斯项目滕州市场调研报告上.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * 东部居民生活区 滨江国际花苑 远航第一国际 阳光丽景 海上明月 房地产市场 市场个案 北部政治文化区域 翠湖天地 龙腾花园 翔宇经典 上海花园 房地产市场 市场个案 房地产市场 市场特点 (一)购房动机 回迁安置 改善性住房 投资性住房 异地置业 其他 32% 43% 15% 6% 4% 房地产市场 市场特点 (二)价格区间 多层住宅销售价格高于小高层和高层价格，每平米相差在200-500之间元。 高层住宅逐渐成为主流。多层住宅仍是购房者的首选物业。 以解决居住需求为目的的购房者对高层住宅的接受度尚低。 房地产市场 市场特点 (二)价格区间 中心城区、东部和北部区域的房价较高， 西部南部区域的房价较低，但较往年增幅较大。 房地产市场 市场特点 (三)户型配置 120㎡三房户型，90㎡两房户型占了目前滕州住宅销售的大半， 南向卧室户型较畅销。 房地产市场 市场特点 (四)高端产品较少 尤其是市中心区目前尚无真正意义上的高端住宅产品， 更缺乏代表现代城市生活的物业配套设施。 房地产市场 市场特点 政府部门机关单位、厂矿企业购房能力较强; 住宅的投资保值功能成为他们购房的主要目的。 一方面以较大的销售量刺激了房地产市场的增长; 另一方面对市场普通正常需求的购房者来说造成冲击。 (五)团购现象较多 房地产市场 市场潜力 (一)旧城改造 1.城市规划 今后五年内，扩张至南环路至北辛路。 房地产市场 市场潜力 (一)旧城改造 十年后规划市域面积达190平方公里。 1.城市规划 房地产市场 市场潜力 (一)旧城改造 2.市区现状 旧式街道及旧城居民住宅严重影响滕州城市化的建设进程和城市形象； 市区道路不畅，上下班高峰交通拥堵的问题日趋严重； 房地产市场 市场潜力 (一)旧城改造 3.物业形态 高层住宅建筑，高容积率、高智能化的高档物业产品。 如：问天科技、九州清晏、碧水云天中央城等项目都以此为宣传买点。 房地产市场 市场潜力 (一)旧城改造 4.存在的问题 建筑密度大，视野景观窄，绿化率低； 为追求高容积率忽视了住宅的居住舒适度； 受传统居住观念的束缚更先进户型设计理念受到约束。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2010城建威尼斯项目 【滕州】市场调研报告 上海昌忠房地产咨询有限公司 * 本次调研三项内容 城市建设 房地产市场 项目营销 城市建设 位于山东省南部，江苏、山东、河南、安徽四省交界，淮海经济区中心地带。 滕州地理 自古就有“九省通衢”之称 城市建设 处在北京至上海的中间位置。 104国道、京福高速公路、京沪铁路、京杭大运河和京沪高速铁路穿境而过 滕州地理 自古就有“九省通衢”之称 城市建设 方圆200公里范围内有济南、徐州、临沂、济宁四个机场； 到青岛港、日照港，均有高速公路连接，交通网络四通八达， 山东重要的商品集散地。 滕州地理 自古就有“九省通衢”之称 城市建设 东依沂蒙山区， 南临枣庄市薛城区， 西濒微山湖、与微山县相连， 北靠孔孟之乡、和邹城市接壤。 土地面积1485平方公里， 东西宽45公里，南北长46公里。 滕州地理 自古就有“九省通衢”之称 城市建设 2009年末统计人口167.20万， 城镇人口50.65万。 辖17镇、4个街道办事处 1226个行政村（居委会）。 行政区划 山东省人口最多的县级市 城市建设 经济发展 全国县域经济基本竞争力百强县，山东省县域经济三十强 枣庄地区人均经济水平（元） 　 枣庄市 枣庄市区 薛城 峄城 台儿庄 山亭 滕州 人均GDP 32842 36337 22482 26527 33455 15968 34700 职工平均工资 27002 22939 20295 19497 18092 17284 24311 城市建设 经济发展 第二产业较发达 　 一次产业 二次产业 三次产业 2007 44.35 247.69 125.63 2008 45.72 278.65 152.76 2009 49.53 305.03 190.65 2007年至2009年滕州GDP产值（亿元） 城市建设 经济发展 机械制造、煤化工、新型建材、能源、食品医药、轻纺等产业为支柱产业。 其它 能源 煤化 机械 轻纺 建材 食品药材 16.90% 17% 12.70% 24.20% 5.30% 11.30% 12.60% 城市建设 经济发展 旧城改造带动的房地产业投资开发也逐步成为滕州重要的经济拉动力。 2007年至2009年滕州固定资产投资（亿元） 第一产业 第二产业 第三产业 房地产投资 1.08 79.87 35.69 17.15 1.87亿 101.99 46.68 18.44 1.97亿 114.89 78.