2010年深圳龙坂片区房地产二手房市场.docVIP

2010年深圳龙坂片区房地产二手房市场分析 引言：2010年7月1日起，深圳经济特区的范围将扩大到深圳全市，宝安、龙岗两区将正式日纳入特区范围。在大深圳格局下，福田区向北的北部中轴，是深圳城市未来发展主线，在中轴线上的龙华、坂田片区（以下称龙坂片区），拥有雄厚的高科技产业，聚集了一大批高新企业，工作生活着一大批高素质高科技白领。近年来片区房地产市场发展迅速，吸引了如万科、金地等多个品牌开发商的进驻，同时也受到了众多自住者和投资者的青睐，成为了原深圳特区外房地产市场最具发展潜力的区域之一。 片区概况——中央新城 本文中所指的龙坂片区，从行政归属上讲是指宝安区的龙华街道及龙岗区的坂田街道，片区面积约为53平方公里。二者于梅林关出口方向接壤，并与福田中心区紧密相联。据统计,在该片区内共有工厂企业4300多家，聚集了富士康、德美、力劲、好日子卷烟、华为、新天下、康冠、驰源等多家国内外知名企业，是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。2009年末，该片区总人口超过百万，其中户籍人口6万多。 根据深圳市“三条轴线、三个圈层、三级城市中心、九个功能组团”的规划布局结构，坂田与龙华、观澜共同组成中部综合组团，其功能定位为市中心区的配套综合服务区，其城市建设目标为：经济繁荣、设施齐全、环境优美、社会和谐，高新技术产业集中的现代化客运交通枢纽和综合服务组团。重点产业发展为华为、富士康等高新技术产业为支柱的制造业；以华南物流园与和记黄埔物流园为代表的仓储业；以商贸、教育、卫生、文体娱乐为主的配套产业。在政府执行的规划细则中，二线拓展区的规划档次参照福田区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施相当齐备，意欲将此建成一个公共环境优越、社会形态健康、配套资源丰富、能体现深圳二十一世纪居住文明和城市建设水平的现代化综合居住区和城市后勤基地。 片区优势——福田后花园 在大规划蓝图的支持下，未来的龙坂片区，依托现有优势，在构建深圳中心区配套服务区方面作为更大，发展潜力无限！ 1、深圳扩容首发站 由于龙华与坂田紧邻梅林关口，深圳扩容之后，福田、罗湖中心区的影响力将迅速辐射到龙坂片区，其中心价值已经自然外溢到龙坂片区。扩容之后，政府的基础建设、财政投入都会进一步向该片区适度倾斜，加快龙坂片区融入深圳CBD的速度，其发展机遇和价值增长空间都极具潜力。而片区二手房价值增长的潜力就会也会逐步向关内靠拢。 特区扩容对于目前关外的房地产市场是个毫无疑问的利好，但其真正的意义不在于房价会发生什么变化，而是居住环境，包括市政配套、交通、绿化、商业、人文、医疗等等都会随着“关外”建设的提速而日新月异，吸引着越来越多的人群在龙坂片区置业。 2、坂田福田新通道的修建缩短与中心区的距离 据悉在坂田与银湖之间将建设坂银新通道，形成特区内外一条新的联系通道和公交主走廊。并结合轨道16号线规划建设工作，论证复合交通走廊方案，缩短龙坂片区与罗湖、福田之间的出行时间。初步方案拟起于北环大道，止于坂雪岗大道，大部分以隧道形式，全长约6．6公里。这一新通道的建设将大大缩短龙坂片区与福田、罗湖中心区的距离，极大的提升片区价值。 3、高速与地铁两大利好齐至 在先前的政府公报中，“深圳市融入泛珠三角区域合作”曾是重要话题。其中开展和推进广深港客运专线(广州新客站—东莞—深圳龙华新客站—香港)、作为深圳对内出口通道合作工程的龙大高速公路(深圳龙华—东莞大岭山)都被重点指出。龙坂片区作为积极参与和建设深圳联通周边区域的东、中、西三条交通轴线其中的一部分，在加快促进和形成深圳—泛珠三角一体化的区域交通物流网络方面扮演重要角色。而即将完工的地铁四号线，将会大大提高龙华与福田、罗湖乃至香港等发达区域的联系，将龙坂片区纳入深圳城市中心的辐射范围之内。 片区二手房市场分析 近年来龙坂片区的开发商逐渐注重楼盘开发质量的提高，各种大型高品质楼盘不断涌现，这为三级市场的活跃埋下伏笔。而日前深圳市政规划和交通改造的连续利好，进一步加大了龙华房地产三级市场对关内客的吸引力，价格上的差额优势使得自住型购房者备受鼓舞。 目前该片区二手房均价在11500元左右，据统计为福田中心区二手房均的6-7成左右。 深圳“扩容”后，短期内关内和深圳周边一小时区域的房价差距难以填平，再加上目前特区一体化正好撞上楼市调控期，因而短期内关外房价依然遵循调控政策保持平稳，不会出现过大涨幅，其价格优势将会保持一段时间。 片区二手房市场表现 根据国土局数据统计，2009年龙岗区全年二手房成交30253套，2010年1-6月共成交11664套，比去年同期的11407套高出2.5%；2009年宝安全年二手房共成交26003套，2010年1-6月共成交10590套，比去年同期的9361套高出13.1%。龙华、坂田的成交量随无官方数据可查，但却都是龙岗和宝