2010年宣城32席华墅营销策划案下.pptVIP

6726 本项目加权平均价格P（区位） 1712 P6(b) 3301 P5(b) 1712 P4(b) 加权后价格（元） 25% Y3 50% Y2 25% Y1 参照权重（%） 6849 　 6602 　 6849 　 目标加权售价 5000 P3(a) 4800 P2(a) 5000 P1(a) 各项目售价（元） 73 72.7 73 　 总评分 75 60 75 10% 片区提升空间 70 70 70 5% 治安状况 80 70 80 15% 周边生活配套 80 95 80 18% 周边自然环境 70 70 70 15% 道路/交通状况 50 50 50 15% 与市中心距离 80 80 80 12% 地块级别 80 80 80 10% 片区形象 区位 评分 评分 评分 权重 评分指标 檀溪园 瑞景嘉园 翡翠城 参照项目 别墅价格测算 别墅价格测算 6402 本项目加权平均价格P(产品) 1492 P6(b) 3404 P5(b) 1506 P4(b) 加权后价格（元） 25% Y3 50% Y2 25% Y1 参照权重（%） 5967 　 6809 　 6024 　 目标加权售价 5000 P3(a) 4800 P2(a) 5000 P1(a) 各项目售价（元） 83.8 70.5 83 总评分 80 80 80 6% 物业管理 80 70 85 6% 项目品牌口碑 　 85 85 80 10% 内部 80 95 80 10% 外部 景观资源 80 0 80 2% 会所 80 0 80 11% 学校 80 0 80 3% 社区商业 社区配套 85 85 85 10% 户型设计 90 90 90 10% 建筑外观 80 85 75 12% 园林环境 95 70 95 8% 社区规模 85 85 85 12% 总体规划 规划设计 评分 评分 评分 权重 评分指标 檀溪园 瑞景嘉园 翡翠城 参照项目 别墅价格测算 别墅价格测算结果 根据与宣城三个典型别墅项目的分析对比，我们认为： 在目前的基础上，销售价格可以达到6500元以上。 但这就够了吗？ 华府固有价值 销售道具完善 体验馆升级 营销模式提升 物业和销售服务提升 产品力升级 宣城别墅至尊王者 华墅的价值 入市均价：8000元/平米-9000元/平米 ？ 谁来买华墅 我们将华墅的购买者称之为万分之五的 客户定位 金字塔顶层财富阶层 经过我们对翡翠城、瑞景家园的置业顾问访谈， 了解到一个共性的信息： 目前购买其别墅产品的客户多为私营业主，抽软中华的多，首付能力很强。 经我们的分析，华墅的价格预期值在9000元上下，故而我们按此价格进行测算。 关键词：房价与收入对应 华墅总价150万--200万左右 入住总价200万--300万左右 对应年收入：50万以上 客户 在哪呢？ 宣城258万常驻人口 32套华墅 综合中国部分城市别墅销售数据，据城市研究专家表示：每十万人中，仅有50个人能买一套百万以上级别墅 这样的人，在宣城，可能有1200多个 人群特征：个人资产雄厚，财富炫耀的心理强，投资渠道相对较少，而自身资产完全足以支撑对华墅的购买力。 a.以银行金融资产为标准，在宣城四大银行个人金融资产在500万以上的客户； b.宣城当地的民营企业家、私营业主（以餐饮，零售，工业为主的行业翘楚/例如水阳船业）； c.高级别公务员及其连带群体，此类群体是政府机关相关部门的“一把手、二把手”，一方面拥有稳定同时较高的年收入，同时“灰色”收入也是他们购买别墅的资金支持； d.宣城民用汽车保有量10.8万辆，其中顶尖的万分之五是54个车主。 客户群体描述 （部分数据摘自《宣城市2009年国民经济和社会发展情况统计公报》） 在现今新政影响的观望形势下，谁会成为真正买家？ 很明显，在此特殊时期下，C类客户群体选择华墅的可能性基本消失殆尽 那么，我们万分之五的客户群体， 极有可能只余下万分之三 ？ 该如何制定营销策略，赢得这万分之三的青睐 我们的观点 在社会大范围树立华墅的高度关注度与价值认可 展开“俱乐部营销“，定向找寻万三 ？ 定向营销如何展开 成立 0.03%华邦客户俱乐部/华墅至尊会 意 义： 1、以至尊俱乐部互动的形式进行小众圈层营销诉求； 2、建立华邦俱乐部小众圈层顶尖客户群； 3、“华墅至尊会”将是华墅所有营销推广的核心所在； 形 式：定点做华墅的高端杂志，每年4期 / 定点邮寄； 针对人群：宣城当地各行业翘楚人群/ 银行个人资产在200万以上客户等/ 证券公司大客户，锁定约500个客户； 杂志内容：投资 / 金融 / 西方艺术赏鉴； 华墅各类软性宣传 /