2010年滨海中洲新城12.docVIP

中洲新城12-14片5、6号商住地块研判 一线湾海风情 塑造新城标杆 临湾听风眺海 滨海湾居生活典范 图智土地研究中心 （一）、基本属性 1.1基本规划指标 地块编号 2010TP06 2010TP07 土地位置 通福路南侧、滨海西大道东侧 西洲路北侧、滨海西大道东侧 城镇住宅、批发零售用地（商业） 城镇住宅、批发零售用地（商业）、科教用地（幼儿园） 154210.716 112393.335 总建筑面积（㎡） 305300 229400 容积率 1.98 2.04 建筑密度（上限） 32% 32% 绿地率（下限） 30% 30% 建筑高度层数 特定地区限高 无 底层、多层、 高层的限定 高层、多层必须符合厦规[2010]7号文的规定 符合2006年《厦门市城市规划管理技术规定》和厦规[2008]112号文。 1.2基本出让数据 项 目 内 容 出让方式 拍卖 起始价（万元） 82120 59290 起始楼面价（元/㎡） 2690 2585 竞买保证金（万元） 16424 11858 增价幅度（万元） 200 土地使用权出让年限 居住70年、商业40年 居住70年、商业40年，教育50年 2、地块价值分析 2.1地块区域界定 5、6号地块土地面积分别为154210.716、112393.335㎡，权属清楚无争议。5号地块位于通福路南侧、滨海西大道东侧西洲路北侧、滨海西大道东侧 2.2地块周边环境分析 指标 描述 评价 交通便利性 规划建设的环东海域交通体系快速便捷，交通路网由滨海大道、环湾路、美溪路等18条主干道和72条次干道组成。西柯枢纽站是BRT 2号线岛外的重要枢纽站，为该区的对外交通提供保障，距高崎国际机场仅20分钟车程。翔安海底隧道也将是环东海域地区发展的重要通道。 优 景观资源 地块周边湾海环绕，视野开阔，整个环东海域尽收眼底，拥有亮丽海景的滨海大道。而中洲岛、丙洲岛将建设成为旅游度假岛，是环东海域滨海重要的景观节点。 优 商服繁华度 规划建设中的新城，目前商业服务业落后，未来随新城的发展，城市综合体的建设，情况将得到极大改观。 差 基础及公共配套 基础设施完善，但公共配套设施正在实施建设中。根据同安滨海新城实施规划，2010年将计划建设中小学、幼儿园、邮局、医院等公共配套设施，未来将逐步完善。 预期良好 2.3规划分析（下图做大） 同安滨海新城规划总用地18平方公里，规划人口规模22万人，规划定位为“宜居之城、生态之城、康体之城、活力之城”，为集休闲、游憩、商务、度假、居住和文化体验为一体的生态新城区。主要构建商业服务、滨海旅游、体育休闲等产业。规划结构为“一心一带多轴五组团”：“一心”为中心商务休闲区；“一带”为丙洲运河休闲商业带；“多轴”为由中心商务休闲区指向各组团的城市景观绿轴；“五组团”分别为丙洲东组团、丙洲西组团、丙洲组团及中洲岛组团、西柯南组团。 3.地块综述 地块位于以“四高标准”规划建设的同安滨海新城核心区域，具有独特优势的一线湾海景观。目前新城建设处于起步阶段，各项公共配套设施尚不完善。但随着政府投资建设力度的加大、加快，区域人气稳步提升，这些方面将逐步得到改善。项目以其自身的优越条件，辅以高标准的规划、建设，有足够的潜力成为新城开发的典范。 （二）地块潜力属性 1.地块SWOT分析 1.1 优势 ②交通路网密集，出行方便； ③新城建设启动区，地价较为合理，未来升值空间大。 1.2 劣势 ②区域目前人口少，主要依靠外部市场需求。 1.3 机会 ②岛内外一体化建设先行区； ③目前房地产市场正面临密集调控，实施反周期操作，逆市拿地开发，避开市场低迷期，降低开发成本，为区域市场培育争取时间。 1.4 威胁 ②区域市场无参考项目，客户对产品需求不明确； ③近期土地集中放量近100万平方米，规划建筑面积近200万平方米，未来市场竞争激烈。 2. 风险评估 市场处于国家宏观调控密集期，未来趋势不明。而作为滨海新城开发建设的热点区域，近期该区域土地供应充裕，仅2010年3月商住用地供应量就达到约50万㎡，规划建筑面积100万㎡。仅三月之隔，又将供应约27万㎡，规划总建53万㎡。未来1-2年之内，区域项目将集中上市。而作为新城开发项目，区域目前城市化水平低，人口规模小，市场培育需要较长时间，对于以外部需求为主的区域市场，带来巨大的消化压力，对开发商的资金实力是个巨大的挑战。 3. 核心竞争力分析及提炼 3.1竞争力分析 地块拥有一线湾景，区位优势明显。而作为滨海新城核心区域，未来规划建设的集中区，各项基础及公共配套设施建设的集中和优先性，让地块未来尽享中心区完善齐全的配套。独特的景观资源优势，配以核心区位优势，让项目在未来的区域竞争中处于