万科金域蓝湾策略案.ppt

金域蓝湾推广案 能攻心，则反侧自消， 从古知兵非好战； 不审势，即宽严皆误， 后来治蜀要深思。 大 势 2006年7月27日，国务院对《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》作出批复，确定了天津市北方经济中心地位。 2006，全国人民都知道天津滨海新区是“下一个浦东”。房地产等关于滨海新区的一切开始突然火爆起来。 开发区主要在售住宅 要点 中国看渤海，渤海看滨海，滨海看开发区 整个市场外热内冷，潜力巨大。 市场需求旺盛，所有在售楼盘销售良好。 整体开发素质不高，提升空间大。 短期供应量大，超过200万平米。 产品形式相似，高层住宅为主。 现有户型面积集中于140平米左右三居。 区域单价8000元/以下，总价一般不超过100万。 小结 换句话说，在目前这种发展情况下，金域蓝湾如果以8000元左右的片区均价进行销售，根本没有太大压力。 这时候，后续价格提升、为万科品牌加分等中长战略目标就会成为推广的重点目标所在。 产品分析 产品分析——地段 泰达时尚广场 产品分析——规划 产品分析——设计 产品分析——配套 万科泰达强强联手，共同打造。项目位于“滨海之心”，注定是滨海之心的焦点。 目标群分析 目标人群（根据已登记者统计） 职业：政府公务员、公共企事业单位从业者、 私营业主、外企高管 年龄：30-40岁占 70%， 40-50岁占 20%， 其他10% 置业目的：自住 70%， 自住兼保值投资20%， 纯投资10%以下。 人群特征 他们是城市生活的中上层，自我感觉良好。 思维保守，对开发区的的楼盘价格发展难以主动接受。 二次或多次置业，多是“房东”，注重居住的品质、身份、档次等品牌因素。 作为自住，对现在居住现状乃至开发区的楼盘不满意，期待更高品质的社区。 结论 项目核心提炼 项目推广核心 关联 创作表现 VI系统 推广节奏计划 第一阶段 第一阶段推广主题 久等了,开发区 主题形成 站在品牌与城市的高度看问题。 拟人对话的方式,亲和力与沟通力。 开发区居民对于万科的认可和期待。 推广策略 项目导入期，以户外和软文为主，通过站在城市高度的，为项目的推出和万科品牌维护做铺垫工作。 创作表现 第二阶段 第二阶段推广主题 方向所系,焦点所在 推广策略 项目发售期，以户外、软文、网络、报纸为主，建立项目的高端市场形象及给到目标群所需要的心理价值需求。 创作表现 第三阶段 第三阶段推广主题 中心至上的建筑 主题形成 房地产行业的产品刚性。 本项目在产品方面具有的优势。 产品利益+心理利益。 总结 利用万科泰达合作，高品质项目这一契机为品牌加分。 从宏观考虑问题，为后续项目提升做准备。 利用户外、网络等媒体，制造城市话题。 谢谢 户外广告 户外广告 软文 软文 软文 软文 软文 软文 软文 报纸广告 户外广告 报纸广告 户外广告 报纸广告 报纸广告 报纸广告 报纸广告 报纸广告 户外广告 户外广告 户外广告 户外广告 户外广告 FLASH LV概念空间 在项目单独开辟一个空间，邀请LV的设计师进行设计，作为永久性活动场所。 LOGO组合1 LOGO组合2 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 VI延展 *实际客户对万科的认可程 度要高于调查中的比例 报纸广告 户外广告 报纸广告 户外广告 软文 * 2006年3月14日,十届全国人大四次会议闭幕,此次会议把天津滨海新区纳入国家发展总体战略布局。 2005～2010年，滨海新区商品住宅市场交易金额将以年22.4%的速度递增，滨海新区使天津正在成为北方新的房地产开发区域热点。 行政划分下的滨海新区包括天津港、开发区、保税区全部，塘沽、汉沽、大港三个行政区的城区和东丽区、津南区的部分区域。总人口107万。今年以来，滨海新区工业总产值和工业增加值两项指标首次超过浦东新区，成为本市最耀眼的经济增长点。在区域经济背景支持下，其经济总量、发展势头乃至区域地位都直逼浦东新区，为滨海新区未来房地产业发展奠定了坚实的经济基础。 市场分析 万通新城国际：90-150 ㎡，8000元/ ㎡ 伴景湾：170-350㎡， 7500元/ ㎡ 御景园邸：160-180㎡， 7800元/ ㎡ 天保金海岸：120-180㎡， 7000元/ ㎡ 滨海新城：130-160㎡，6750 元/ ㎡ 爱丽榭：120-150㎡， 7300元/ ㎡ 第四杰作：60㎡， 6600