如何确定规划结构.pptVIP

(中海地产规划设计研讨会会议论文) 摘要 · 一个房地产开发项目的成功与否，关键在于项目的产品策划，而规划结构则是产品策划的核心。 · 用地面积：121668.6平米 · 北面万科项目 ·自2000年以来，政府财政收入以两位数的幅度逐年增加，为政府财政提供有力的保障。 市场接受度调查 竞争楼盘状况 地块北面的万科光明城市，采用18-24 层不等的高层建筑形式，以降低建筑 密度，营造中心大水面作为其规划布 局的主要形态。 密度分析 按照土地拍卖时的规划要点所作的密度分析看，本项目在1.6的容积率和日照间距的要求下，无法满足多层住宅布局，考虑地块需建造幼儿园，以及政府关于小高层35米限高的规定制约，本项目的容积率刚好能满足纯小高层住宅的布局形式。 小高层与高层的比较 ·由于项目容积率为1.6所限，多层建筑无法满足，所以我们须在小高层和高层之间进行比 较取舍。 长板与短板的运用 按照南京市日照规定，住宅建筑间距系数为1:1.35；当南北两栋住宅楼平行布置时，采用长板布置形式，用地更经济，可以充分利用固定的建筑间距值满足日照要求。 而当两栋住宅平行错位布置时，则可根据地块的具体形状选择长板或短板，以提高小区整体居住素质。 南京地处北亚热带季风气候区，属亚热带湿润气候，四季分明，光能资源充足，最热月平均温度 28.1℃，绝对最高温度43℃,最冷月平均温度-2.1℃。夏季主导风向东南、东风，冬季主导风向东北、东风；因其炎炎夏日而被称为中国的“四大火炉”之一。 一梯两户和一梯四户的户型比较： 从通风的角度，一梯两户南北通透，两向均有对窗，使得通风面积大，效果好。而一梯四户的南向户型中，没有北窗，使室内不能形成穿堂风，几乎没起到自然通风的效果 中海塞纳丽舍景观朝向景观朝向的选择与户型朝向的选择基本一致。以南面看景为主，而在南面无景观的户型设计中，则采用两个以上卧室朝南，客厅朝北面对景观的户型形式。 自九十年代之前的南京市住宅小区建设中，大都是以满足基本居住空间为主，仅仅是楼与楼之间的简单绿化，人的心理感受几乎不被考虑，更谈不上真正意义上的小区环境景观设计。 我们的建筑除了给人以最为基本的安全庇护以外，也理应满足更为高级的精神需求。因此，除了建筑本身，我们也关注建筑外部空间的塑造。 接下来就是这个花园的尺度和层次问题了。 层次也是衡量外部空间质量的一个重要标准，所谓层次是指空间在转换过程中的界限和节奏，人从小区外部直到进入室内，怎样才能觉得在所处环境转换是不至于唐突？他经历的是一个从公共到半公共，到半私密，再到私密的过程,我们的环境塑造中也相应的产生了三个层次：中心大花园外部空间-中心大花园内部空间-小的组团空间。 通过以上的论述可以发现，项目的销售成功是项目开发的最终表现，而项目设计之初所确定的规划结构直接决定了产品的品质和市场接受度，是直接影响和决定项目最终成功的关键。因此在项目产品策化阶段，就项目规划结构的合理性、差异化和产品的唯一性方面进行深入探究和分析，才能使项目最终赢得市场。以项目为研究对象，通过以下几个方面的论述如何确定项目规划结构。 楼型的确定首先应在规定容积率的基础下，作出深度不等的密度分析。对于以项目为主导的新地区公司的开拓，由于对当地政策、法规的不熟悉，因此要求密度分析考虑得越全面、细致，则密度分析的作用更大。应充分考虑当地的规范、限制条件、地区特点、政府方案审批，甚至潜在的规则等。以相对准确的密度分析为依据，营销配合在原有市场定位报告的基础上，针对设计提出的密度分析中大致确定的楼型，有针对性的进行市场再调研和总结，以修正或佐证设计提出的楼型分布和比例分配 。 这里所论述的单元户型平面组合形式，并不是户型的平面布置，而是和楼型综合考虑的单元户型组合。通常在选择楼型时，已有大致的考虑，多层住宅现在基本采用一梯两户的形式，小高层以一梯两户至一梯四户为主，而高层可以分为板式和点式。 建筑朝向的选择，涉及到各地气候条件、地理与环境、建筑用地情况等。必须全面考虑，选择的总原则是：在节约用地的前提下，要满足冬季能争取较多的日照，夏季避免过高的日照，并有利于自然通风的要求。 关于如何确定规划结构How to make project’s planning structure · 项目的规划结构是关于整个项目的发展主线和基础，项目的主要发展方向和基本原则是在规划结构中予以确定的。 · 在快速的项目发展进度中，规划结构确定后，各项设计、营销、工程等工作会迅速展开。即便规划结构存在问题，也无时间重新修改，只能将不尽合理的规划结构对项目的影响转嫁给营销，从而对产品的销售产生消极的影响。 · 结合中海·塞纳丽舍项目，通过对南京房地产市场的调研，和周边竞争楼盘的分析，运用