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中国房地产市场需求变化的分析工商1305 郝振亨学号：2013015145房地产业是国民经济的重要部门，其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。在多种因素的影响下，房地产业的需求量经常会发生较大的变动，具有很强的不确定性。本文围绕房地产这一主题，简要地分析了影响房地产业需求的因素。商品的价格会影响需求。一种商品价格上升，该商品的需求量往往会减少。房价的上升可能会造成需求量的减少。房价在一般情况下变动较大，会引起需求量的巨大变动。近年来，房价上涨较快，导致房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求。在这种情况下，可能会出现“买方市场”的局面，商品供不应求，卖家需要通过降价等途径来增加销量以促进房地产业的发展。消费者的收入水平会影响需求。房地产业的发展与消费者的收入水平密切相关，当居民收入增加时，房地产业的需求量会迅速增加；当国家经济衰退，居民收入水平下降时，需求量也会相应地减少。改革开放三十多年来，我国的经济迅速发展，经济的迅速发展带动了居民收入水平的提高。居民收入水平的提高带动消费水平的提高，由生存资料消费逐渐转向发展资料消费和享受资料消费，因此房地产业的需求量呈迅速增长态势，房地产业成为一个新的经济增长点，有力地推动了中国经济的发展。城市化的发展对房地产业的发展具有重要意义。城市化的发展必然导致大量的人口由农村进入城市，城市的规模不断扩大、数量不断增加。城市化不仅要进行大规模的城市基础设施建设，而最终会给房地产业带来巨大的商机。随着城市化进程的加速，住宅小区大批营造、商业住房成片崛起、城市集群功能设施大规模兴建，这些无疑给房地产开发带来千载难逢之契机，会大大地增加城市住房的需求量。中国的城市化正处于中期迅速发展阶段，城市化的迅速发展带动经济的发展。城市经济的发展以及城市人口的增加将会带来办公楼、商业营业用房、工业用房、仓库等巨大需求，加上城市化引起的住宅需求，最终带来需求量的迅速增加。消费者的偏好会影响需求。解决住房问题有两种途径：租房和买房。如果人们的工作流动性较强，可能会增加对租房的需求，减少买房的需求。租房与买房二者之间具有可替代的关系。当房价较高时，人们会减少对买房的需求，增加对租房的需求。买房和租房这两种方式都会对房地产业的需求产生一定的影响。消费者对于该商品的价格预期会影响需求。当消费者预期某种商品的价格在下一期会上升时，就会增加对该商品的需求量。当消费者预期某种商品的价格在下一期会下降时，就会减少对该商品的需求量。消费者对商品的价格预期受消费心理的影响，不同的人有不同的消费心理，但主要有以下几种:1.怕涨心理房价一涨再涨，即使到了房地产在低迷时期，房地产升值也是必然。随着近几年的物价不断上涨，造成国民手中的货币不断贬值，人们更加希望货币停止贬值走向升值。在这两种因素的共同影响下，给人们一种现在应该购买，否则房价只会更加贵的心理。如此，大量本不需要买房的人，纷纷加入购买行列，造成了局部的供不应求，房价随之上涨。2.改变住房条件的心理随着人们生活水平和收入水平的提高，许多以前的住房已经不能满足人们的需求了，换面积更大、布局更合理、地段更优越的住房成了情理之中的事情了。这本是对房产的正常需求，但是在目前的大背景下，遭遇其他因素的影响，共同造成房价的上涨。3.普遍的从众心理买涨不买跌，在房地产涨价的社会压力下买房成了一种很好的心理解脱，而且人们认为投资房产风险较低而且还能保值，因为城镇的土地是有限的而且房屋重建的周期较长，这就很好的成为人们存储财富的一种方式。但是房地产涨价和收入的增长不可能严重脱节，还是存在一定的范围的或者符合人们可接受的极限，否则房地产市场就有崩溃的危险。房地产涨价只有在健康增长的情况下才能持续稳定地增长下去。消费者对房地产涨价是矛盾的，他既希望在买房前价格能跌下去但在买房后又希望房价能涨上去，这种矛盾的心理促成了如今房地产只涨不跌的局面。。人口因素会影响房地产的需求。房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，人们对房地产的需求就会增加；当人口减少时，对房地产的需求就会减少。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度的提高可以引起房地产需求的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求。国家政策会影响房地产业的需求。政府具有履行组织国家经济建设的职能，有权运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展。在十八大报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。这也是“保障房建设”首次被写入党代会报告。国家的