天津市中心城区海河沿岸土地增值潜力分析.docVIP

天津市中心城区海河沿岸土地增值潜力分析：天津市中心城区海河沿岸土地增值潜力分析武晋一,贾艳杰2(1.临沂师范学院地理与旅游学院,山东临沂2760052.天津师范大学城市与环境科学学院,天津300074)【摘要海河是天津市标志性的宝贵资源,但长期以来海河沿岸土地资源利用效率低下,土地资产价值没有充分实现.本文从土地增值的一般涵义出发.分析了海河沿岸土地增值的动力机制.【关键词土地增值动力机制海河两岸综合开发改造-,-(1.,,,2760052.,,300074)[],,..,.[]在当今国际经济一体化和重心不断向亚太地区转移的大趋势下,我国市中心城区海河沿岸土地增值的动力机制,并阐述了政府宏观调控对土地率.当;0时,为正向增值,土地价格上涨;当=0时,为保值,土地价,价及展热息逊弭玎]移,-,,硎坶圯增1且作用.怡小;;叮,刁值,土地区凭借其得天独厚的地缘优势正形成格降低.继长江三角洲,珠江三角洲后中国经1土地增值概述从一般发展趋势来看,由于土地资济增长的第三极——环渤海经济1.1土地增值的涵义源的稀缺性以及土地投资的累积性,圈.天津市位于环渤海经济圈的中心,现代化的土地价值更多地表现出城市土地价格以上升为多.面临着前所未有的机遇和挑战.为进动态变化的特性,社会,经济,人口1.2土地增值的原因及形态一步加快城市建设,提升城市载体功的快速增长无不带来城市土地价格的土地增值是社会经济,政治,文化能,更好地塑造现代化国际港口大都变化.土地增值就是指在排除通货膨等诸多因素综合作用的结果,客观存市形象,天津市在提前完成---/\胀影响情况下,土地价格的上升.通在于土地利用和交易过程中.土地增十四大奋斗目标之后,启动了海河两常,土地增值是指正向增值,但也带值的形态按成因分为三类.岸综合开发改造工程.这一工程为天有零增值和负向增值的含义,即保值(1)供求失衡性增值.土地是一种津经济社会发展带来多方面的积极影和贬值.三者关系可用下列公式进行稀缺性资源.在一定区域内,随着人口响,特别是给海河沿岸土地带来巨大判定:的不断增加和社会经济活动的不断扩的增值潜力.本文从土地增值的一般=1一(1+)展,人类对土地的需求日益增多,而可涵义出发,从生态环境改善,区位优式中,为土地增值量;1为土供人类利用的土地又是有限的,从而化,土地用途转换三方面探讨了天津地现价;0为土地原价;为通货膨胀形成了相对无限的需求与相对有限的第一作者简介:武晋一(1979～),女,硕士,讲师,主要从事资源与环境经济方面的教学科研.土地供给之间的矛盾,造成土地价格不断上涨.这种由于土地供不应求引起的增值通过绝对地租的增加得以反映,是绝对地租的资本化.(2)投资性增值.投资性增值包括土地所有者直接投资增值和外部投资辐射性增值.前一种投资增值是指对某一宗土地进行基础设施建设,使土地劳动量增加所形成的增值,属于土地资本增值的范畴.其实质是级差地租的资本化,来源于增加土地投资后,各个资本在不同的生产情况下,较高的生产率所产生的超额利润;后一种增值是由于周围设施改善引起的土地增值.这是指在～定区域范围内,对某一块土地或某地区的土地进行投资,土地建设或土地附属物建设,不仅会增加该地块本身的级差地租,而且由于该项建设所产生的功能会扩散到相邻土地,周围土地或更远的受影响的土地,从而提高这些土地的利用能力和经济效益,提高其级差地租的水平.(3)用途改变性增值.在投资水平和供求状况不变的情况下,土地由低收益转为高收益用途时,由于收益水平提高,地价会相应上升.这种情况下土地增值的原因有二:一是从理论上讲,是由部门差别引起的.由于不同行(元\土地业资本有机构成不同,致使在生产过程中,不同土地利用类型所产生的价值存在很大的差异,如图1所示.二是从土地利用的集约度上分析,提高土地的集约程度可使其利用效益增加.例如在城市中心区,商服用地单位面积的效益要远好于工业用地,我国城市商业地价,住宅地价,工业地价的大致比例是421.以上几种增值中,直接投资性增值是因为土地使用者通过对土地的投入而获得的,是一种人工增值,其他则是社会因素导致的土地自然增值,是一种外力增值.2海河沿岸土地增值动力机制分析河流是城市的灵魂,滨河地区以其独特的景观和完善的基础设施条件最易形成城市的核心地带,成为城市最具活力的地区.外环线以内的海河上游段位于天津市中心城区,是海河综合开发改造的重点段,也是最具升值潜力的地段.海河两岸综合开发改造采取综合开发,政府引导,市场运作的方式,通过统筹规划提升和显现海河两岸土地资源的价值.政府投资进行基础设施建设,使周边综合环境大大改善是海河两岸土地增值的最直接图1土地利用类型与土地经济价值示意图土地利用类型地价0动力.2.1生态环境改善对土地增值的影响城市河流及沿岸绿地是城市绿色空间体系的重要组成部分,也是影响