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小产权房相关法律问题探讨 小产权房也称乡产权房，是指在农村集体所有的土地上建造的房屋，这种房屋仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，而无国家房管部门所发的产权证。 　 小产权房与大产权房存在很大区别。 产权的性质不同。小产权是一种不完全产权，它只包括房屋的使用权，大产权是一种完全产权，它包括房产使用权以及国有土地使用权。因此，两者的本质区别在于是否获得了土地使用权。 房屋转让流通的程序不同。大产权房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成，可以直接买卖。小产权房一般不得进行买卖流通，如若转让则要在转让时补缴土地出让金。 小产权房是在我国城乡二元体制的背景下，伴随城市化的快速发展和城市人口的快速增长以及城市住房供不应求，房价不断攀升而产生并发展起来的。近年来尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的房屋，但小产权房仍然游走在法律的边缘，在全国范围蓬勃发展，蔓延壮大。 　　而小产权房在我国屡禁不止其原由大概有以下几点：商品房房价过高　、投机性　、利益驱使　、侥幸心里 　购买小产权房存在着诸多的风险 1、因为目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，小产权房购买者可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外，无法享受有关补偿或优惠条件，小产权人的权益无法保护。 2、小产权房没有按照法律规定履行相应的报备、报批手续，不符合法律规定，其即使取得了由乡政府颁发的“小产权”，也将因不符合法律规定而无法受到法律保护，不能进行正常的上市交易，也不能继承，不能办理抵押。 3、小产权房基本是占用耕地而建设的，据国土资源部土地利用司负责人介绍，近年来，农用地非法入市现象在一些地方，相当普遍 4、小产权房的出现扰乱了房地产秩序的建立，当前农村集体建设用地管理存在问题，违法批地等土地违法违规行为的主体，已由地（市）级政府向县、乡（镇）政府甚至基层村组织蔓延。 5、据调查，购买小产权房的人多数都不是买不起房子的没钱人，而多是为了“第二居所”而购房，有的甚至是为了住“别墅”，他们在城里一般都是有房、有车的“有钱、有闲人”。这样，小产权业主和当地村民因为社会财富等不同，很容易就会形成新的社会矛盾。 小产权房与现行法律规定存在很多的冲突 小产权房问题在当今中国的社会生活中已经成为了一个不可忽视的问题，在中国的立法和司法实践中具有十分重要的意义。然而，小产权房现象的关键之一，是这种现象与现行法律制度的相互关系问题。从目前揭示的情况看，小产权房与现行法律制度的关系可概括为如下几个方面的冲突： 第一，小产权房的开发与现行法律规定的土地利用总体规划的冲突。 根据《土地管理法》有关土地利用的规定，土地被分为各种不同的用途，其中农用地（为农村集体经济组织所有的土地）的用途更改受到严格控制。如要将农用地改变为建设用地，须经过严格的审批程序。然而，小产权房是由农村集体经济组织、开发商自行开发，未经过《土地管理法》第43条和第44条规定程序办理征用手续，因此，它与现行的土地利用总体规划是矛盾的。 第二，小产权房的销售合同与现行法律规定相抵触 根据现行房产交易的有关法律规范，房屋产权取得须符合如下要件方能成立：要件之一是须有合法的买卖合同。法律明确规定不动产所有权的变更合同应当为书面形式，并且合同当事人必须有处分标的的权利，另外标的必须合法存在，否则合同无法律效力。而小产权房的销售并不完全符合以上几个要件，虽然从现有的资料看，消费者与开发商都签有书面形式的房屋买卖合同，但是，该合同的标的——小产权房的存在并不符合法律规定；另外，由于开发商没有取得开发房产所占用土地的使用权，因此开发商开发小产权房的行为有违有关土地法律法规，从而不具有处分小产权房的权利，合同的当事人不具有合同标的的处分权，因此该合同不符合合同法的相关规定。 第三，登记与现行法律的规定不相符合。 不动产的交易须进行登记方能有效保证不动产所有权人的利益。《城市房地产地产管理法》第60条规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”由于小产权房未能满足上述法律条文的要求，因此，在交易过程中不能依房地产法规的规定进行合法的登记并取得产权证书。有的消费者虽能取得“房产证”，但此种证书的颁发机关不符合上述规定的行政级别。因此，小产权房的登记及产权证书的颁发与现行相关法律规范也是相抵触的。 总之，小产权房问题不仅关系到农民、消费者、开发