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小区物业前期介入重点注意内容提要： 　　1、物业用房的预留位置（ HYPERLINK /hypx/ \t /hypx/ejh/_blank 物管楼、垃圾房、洗手间、信报箱、公共告示栏）；预留大空调外机位置；底层户型窗户内应预先装好防盗网。 　　2、小区人车分流、出入口设置、空调主机安装位置及空调滴水管。 　　3、外墙、铝合金窗、顶层排烟管口、伸缩缝、卫生间、中庭花园等容易发生渗漏的问题。 　　4、入户门应在交叉 HYPERLINK /Soft/jzsg/ \t /hypx/ejh/_blank 施工期间做好成品保护、大堂应设置无障碍通道、公共楼梯的感应灯应采用声光控。 　　5、尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。乔灌木栽植应防止长满下水道，以防造成沟渠破损、管道开裂，排水排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。 HYPERLINK /hypx/List_270.html \t /hypx/ejh/_blank 绿化取水点的位置应安全不可出现喷头高高凸起,可设小水池还可以 HYPERLINK /hypx/List_190.html \t /hypx/ejh/_blank 保洁取水；园林工程施工应先绿化后景观。 　　6、尽量减少外墙外凸平台不利清洁；楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等。 　　7、各种监控镜头的设置位置是否足够和合理，能否有效的控制商场人员进入住宅小区。尽量不要配置有安全隐患又没有专人管理的深水池、秋千、转盘、高低杠杆等健身设施和器械。打孔和装修时要注意了解：哪些是整体混凝土墙，哪些是空心砖墙，墙体、天花、地面在哪些位置有管线。 　　8、审核售楼说明书、媒体广告和 HYPERLINK / \t /hypx/ejh/_blank 房地产销售 HYPERLINK /gw/List_211.html \t /hypx/ejh/_blank 合同，对不利于物管的条款和承诺应 HYPERLINK /gw/List_205.html \t /hypx/ejh/_blank 建议删除或修改，以免带来后患（如买顶楼可送旁边空置拐角，空置拐角是属于本单元的全体业主的；近期买房可以免1000元物业费；停车费业主可以不交等） 　　9、注意收集复印所有施工单位、供应商、安装单位的保修协议、 HYPERLINK /hypx/List_189.html \t /hypx/ejh/_blank 维修保证金等书面，以及资质、合格证明、单位地址、联系电话等。电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。 四.简答题类(每题8分，共40分)： 　　1.物业管理费的构成有哪些项目? 　　答：物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 　　1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 　　2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 　　3．物业管理区域清洁卫生费用； 　　4．物业管理区域 绿化养护费用； 　　5．物业管理区域秩序维护费用； 　　6．办公费用； 　　7．物业管理企业固定资产折旧； 　　8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 　　9．经业主同意的其它费用； 　　2．请简述物业管理的定义 　　答：物业管理是指物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。 　　3．简述物业管理服务工作内容？ 　　答：物业管理服务工作内容有： 　　1．物业共用部位的维修、养护和管理； 　　2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理； 　　3．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； 　　4．公共绿化的养护和管理； 　　5．车辆停放管理； 　　6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 　　7．装饰装修管理服务； 　　8．物业档案资料管理； 　　4．请简述客服人员现场检查应注意的细节 　　(1)园区公共区域物品、设备设施是否有损坏或异常现象； 　　(2)现场环境卫生；上岗人员着装、服务用语及岗位执行等； 　　(3)现场操作人员的工作