第七章 资源税法和土地增值税法-房地产开发企业土地增值税清算.pdf

2015年注册会计师资格考试内部资料 税法 第七章　资源税法和土地增值税法 知识点：房地产开发企业土地增值税清算 ● 详细描述： 　　（一）土地增值税的清算单位 　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 ，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额 。 　　（二）土地增值税的清算条件 　　1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算： 　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　（3）直接转让土地使用权的。 　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值 税清算： 　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占 整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的 可售建筑面积已经出租或自用的； 　　（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　（4）省税务机关规定的其他情况。 　　（三）非直接销售和自用房地产的收入确定 　　1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发 生所有权转移时应视同销售房地产。 　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等 商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列 收入，不扣除相应的成本和费用。 　　3.土地增值税清算时，（1）已全额开具商品房销售发票的，按照 发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双 方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）销售合同所 载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款 的，应在计算土地增值税时予以调整。 　　（四）土地增值税的扣除项目 　　1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发 成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法 有效凭证的，不予扣除。 　　2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不 实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额 资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面 积金额标准，并据以计算扣除。 　　3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用 房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场 馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理 ： 　　（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 　　（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公 共事业的，其成本、费用可以扣除； 　　（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 　　4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产 开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 　　5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面 积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目 的扣除金额。 　　6.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安 装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增 值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按 发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 　　7.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 　　8.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国 家统