淮安白鹭湖商业街前期定位报告上.pptVIP

* 淮安白鹭湖商业街 前期定位报告 目录 CONTENT 一、前言 二、淮安市场研究 三、淮安商业环境研究及分析 四、国外优秀商业街案例研究 五、项目定位及概念策划 六、概念设计 七、附件 前言 ??? 商业地产市场从短缺价值—竞争价值—到整合价值的变化之迅速，是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动……人们无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模大的项目，越是非常重要的位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。?? 淮安市场研究 一、淮安城市概况： 淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。 淮安是我国历史文化名城，古称楚州，曾是漕运盐运重镇，南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。 淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。 第一章 淮安市场研究 二、淮安交通环境： 淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。境内公路、铁路、水路四通八达,已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长铁路纵贯全境,已经开工建设的宿淮铁路连接安徽皖北的能源基地，该铁路作为西煤东运的重要能源出海战略通道，对江苏乃至长三角的能源保障具有重要意义；已建好的新长铁路，将淮安与盐城、南通这两个沿海新兴城市紧密连接起来，随着苏通长江大桥、沪通铁路的建设，淮安到上海的时空距离大大缩短，从而更直接的接受上海的辐射，使淮安更紧密的融入长三角经济圈，加快实现区域经济一体化； 同时境内水运河道纵横交错，京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。 于2010年9月26日通航的淮安涟水机场定位为苏北航空客货运输枢纽，进一步的巩固淮安的交通枢纽地位，主要辐射长三角、珠三角，包括北京、上海、沈阳、大连、青岛、温州、厦门、广州、深圳、西安、重庆、武汉。 全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。 第一章 淮安市场研究 三、淮安年度经济概况?：?????2009年淮安市主要经济指标（单位：亿元）累计?同比增长（%）全部财政收入?213.55 ?25.2 ↑ 一般预算收入96.45 ?35.2↑ 财政支出?180.10 32.3 ↑ 房地产开发投资?182.15? 31.6↑商品房屋销售额?154.81 119.7 ↑ 社会消费品零售总额?399.89 ?19.1 ↑ 金融机构存款余额（人民币）? 933.31 34.4 ↑ 储蓄存款?486.86 21.0 ↑ 金融机构贷款余额（人民币） 658.46 45.8 ↑ 城镇居民人均可支配收入（元）?15646? 11.7 ↑ 城镇居民人均消费性支出（元）?10642 ?17.5 ↑ 市区居民消费价格总指数（%）?99.1 5.7↓市区商品零售价格总指数（%）?99.3? 7.1 ↓ 由此数据和资料我们可以看出：淮安市目前的经济指标不仅在总量上还会有较大的发展，而且随着人民物质与文化生活要求的提高，在市场商品供应品种与质量上以及购物环境的软、硬件条件都将有较大的提高，这必将对商业街、商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同时也带来更大的机遇。 第一章 淮安市场研究 第一章 淮安市场研究 四、淮安城市发展规划： 根据“三淮一体”的规划目标：到2020年，“三淮”城镇人口将达到115万，建成区面积120平方公里。“三淮”将建设成为“江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸中心”。 ?1、“三淮”主中心区实施“城区东扩，中心东移”战略，形成由水渡口广场--健康东路---淮海北路---（淮海广场）----河北东路-----和平路组成及其周围4平方公里的金三角中心区，成为“三淮”新的具有现代气息的行政、金融、信息、商