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站在开发商的角度看建筑及景观设计引言：建筑师在和开发商打交到的时候总有很多困惑：“他们为什么老是对我的方案提问题？”“为什么很多甲方总喜欢听一些虚的概念？”“为什么他们不喜欢我们设计的户型？”“为什么甲方不喜欢这个会所的设置？”“为什么甲方不希望做那么多的水景？”“为什么商业运营公司要把我的设计改来改去？”通过日常的工作积累，依据我和开发商打交道的经验，总结了一些他们的想法与大家分享，也许我们能找到一些问题的原委。第一部分：关于总图规划及地下室设计概念问题有概念总比没概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念。新概念加上新材料、新工艺效果更佳。如峰尚国际公寓因“告别空调暖气时代”而一炮打响。查询、研究、提炼地块所在的历史文化价值，利用项目将传统优秀的历史文化发扬广大，既是独特的卖点，又能起到事半功倍的销售效果。商业物业在销售前期要尽量能引入大公司、名牌店，随后再见诸新闻，能起到羊群效应。除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保留原土地上的大树，特别是古树。第一：古树不花钱；第二、古树不是花钱就能买来的；第三、能提高社区品味、增加卖点；第四、能落个保护环境的好名声。如果参加房展会，一定要精心设计装饰展位，因为增加的促销效果远比投入大得多。否则，不比不知道，一比想逃跑。停车问题地下车库的设计在规范许可的情况下，尽量做成半地下车库。因为半地下车库施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地形的自然高差做半地下车库则更好。可能的话，尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项目的本性定位，增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。可以利用项目的红线退距当做地面停车场，给客户更多的、不同层次的消费选择。过于追求“人车分流”、甚至走火入魔地为追求“人车分流”而将社区“立交化”，必定增加生产成本，也就相应地增加了消费者的购房成本和生活成本，也不符合未来社区的发展趋势。对于中小城市的中档楼盘来说，其客户的私车拥有量不高，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯瞰爱车，就想自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。配套问题社区会所90%以上经营不善，因此要尽可能地不做或少做会所。即使必须要做，一定要进行差异性功能设计，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。规模小的社区最好不要配套游泳池，因为游泳池维护费用太高，使用率普遍较低。而且，竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等，因为师资、生源难有长期保障。可以其它学校甚至贵族学校联建，将本社区的生源作为资源换取入学优惠，远比自己建设一所要划算得多。围墙设计一次到位：一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装，给客户以信心，还能减少多次拆砌的的费用，开始时只要修好参观入口和施工入口即可，至少沿着主干道的一面围墙一定要一次到位。利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。为解决郊区住宅的交通问题，可申请公交车设站点，既有利于销售和宣传，也是一种长期投资（今后可转让）在普通小区设羽毛球场比网球场更受欢迎，而且价格便宜得多。社区大门要精心设计、开盘前做好，只要与施工大门分开，不影响正常施工。第二部分：关于户型及立面设计套内空间户型设计科单独招标，户型要充分体现舒适性、科技性、区域性、迎合性原则，真正做到以人为本。有创新的户型能降低很大的促销费用，又是大卖点。一楼户型设计“私家”庭院，打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高售价。进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。大面积的复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空，既可降低所减计面积的税费，出让金等，又能增加卖点。主卧室不要太大，开间不低于3.6米，最好3.9米；开间进深比1:2左右。功能要多，如可设步入式衣帽间、卫生间、化妆间等三小间。在厨房设计专用的冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下，也与厨房整体设计，管线连接比较方便。L型厨房最佳：面积不大（1.8米X3米净尺寸），利用率较高，最适合一人做饭的“家庭分工”复式房屋设计时，可在实体隔墙上预留几个高低、大小不等的洞，作为放置艺术品的壁龛。利用新材料、新工艺尽量增大室内空间：留给客户的改造余地大，也增加出房率，客户普遍欢迎。根据项目和客户定位，特别是以面向二次置业者为主销售时，尽量提供精装修。精装修时附加的项目卖点，而成本却比客户自己装修要低。建筑设备多层的办公物业也要尽量用电梯。电梯能增加物业的档次，提高售价。如果没有电梯，楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。智能化报警系统的