2008年5月南京市溧水房地产市场调研.pdfVIP

目 录 第一篇、深谋远虑，决战千里：市场形势研判 一、新政对溧水市场的冲击 4 二、近年来住宅与商铺价格趋势： 5 三、土地供求状况： 5 第二篇 洞悉市场：区域宏观经济及房地产现状分析 一、 溧水区域概况 6 1、 地理位置及行政区划分 6 2 、自然环境 6 3、 人口环境 7 二、 区域宏观经济分析 7 1、社会经济稳步发展 7 1.1、GDP 稳步增长7  2、固定资产投资持续保持高位增长 9 3、城镇居民生活水平不断改善 9 3.1、 城镇居民人均收入 9  3.2 、人均 GDP 同步增长，2006年人均 GDP 突破 3000 美元。10  4、城镇居民生活质量不断提升 10 四、区域房地产运行质量分析 11 1、【房地产投资高速增长】 11 1.1、溧水房地产投资占GDP 的比重超全国平均水平12  1.2、从GDP 增速和人均 GDP 来看，溧水房地产市场处于高速发展阶段12  2、【房地产开发量】 13 3、【房价走势】 14 第三篇、知彼知己，百战不殆：区域项目现状分析 一、区域房地产市场特征分析 15 1.1、区域项目概况 15 1.1.1、区域楼盘产品价格及主力总价分析17  1.1.2、区域楼盘主力产品类型面积分析17  1.1.3、区域楼盘建筑风格和立面分析18  1.1.4、区域楼盘营销手法与特征18 1.1.5、区域楼盘客户群分析19  1.1.6 区域商铺价格分析19  1.1.7、区域代表项目分析19  二、调研总结 20 第一篇、深谋远虑，决战千里：市场形势研判 一、新政对溧水市场的冲击 2007 年以来，房地产市场风云变幻，一系列调控政策相继出台施行，融资政策日渐 严格，全国各地楼市纷纷陷入僵局，销售进程急剧滑坡，卖方市场的抗风险能力下降， 买方市场抗性增大。在“有形之手”与“无形之手”共同作用下的南京楼市，也遭受重 创。 相关政策如下： u 公积金贷款门槛抬高 u 07 年连续 6 次加息 u 建存款准备金率年内 8 次上调 u 第二套房首付及利率提高 u 严格房地产开发贷款管理 u 南京“新十条”打击拒售 u “一房一价”调控显效 u 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台 u 预售款专户监管制度建立 u 新版二手房买卖合同启用 u 《物权法》正式生效 u 严格控制出让土地规模 u 开发周期限定在３年左右 u 拿地不得“分期领证” 政策调控对溧水市场影响巨大： 溧水市场投资客较多，很多购买者手上都有两套住房，他们的购房目的是改善居住 环境和投资，他们购房以贷款居多，“贷款门槛提高”使很多投资者购房受阻，削弱买 方市场。 更多购房者持币观望，从 07 年 11 月开始，溧水市场的楼盘销售也受到不同程度的 影响，例如水岸康城三期 07.6 开盘 200 多套，开盘一个月基本销售完毕，四期 12 月底 开盘，共 190 套，至今只售 20 套，去化速度缓慢。 新政打击了购房者信心，形成连锁反应，由大城市的拒绝买房波及到中小城市，形 成全国范围内的房势消极局面。 二、近年来住宅与商铺价格趋势 城北一片几家楼盘价格： 天人佳园 2500 元/平米 明珠大厦 2800元/平米 中源 阳光城 3300 元/平米 龙山佳苑 2700 元/平米 城北一带目前均价不超过三千，吸引了一部分经济实力较弱的群体 城南三大楼盘： 水岸康城四期均价 3500 元/平米，最低价 3200 元/平米，最高价 3700 元/平米 广成东方名城二手房价格 3800 元/平米（三、四楼）（已售完） 水岸新都一期均价，小高 3600 元/平米，多层 3200 元/平米 城