海升国际9号营销案例.doc

海升9号项目5月份营销推广方案 目录: 一、产品理解 项目深度体验 项目SWOT分析 二、推广策略 案名定位 推广主题定位 推广主题表现 三、营销策略 5月份销售策略 一、产品理解 项目深度体验 1、项目地理位置： 项目处于临潼城市边缘地带，未来 城市的行政中心，周边路网发达， 为业主出行提供便利 ； 2、项目四至： ◎项目北面为工地办公室，比邻城中村，旁边有一片荒地，随着政府对开发区整体的改造，未来将规划为城市发展行政中心； ◎项目南面为桃苑地产开发的项目，项目体量较大，其品质一般，项目没有特色；但项目以多层为主，总价较低，市场认可度较高，对项目有一定的制约； ◎东面为山水秦唐项目，前期市场推广力度大，临潼客户群体认可度高，二期小高层现正诚意登记中，预计10月左右开盘，价格暂时没有出台，对项目未来形成直接竞争； ◎项目北面为城中村，整体感觉为脏、乱、差，比邻项目有部分棚户区，整体视觉环境极为不理想，为项目西北房源销售带来一定抗性。 3、项目商业配套： ◎项目地处开发区板块，区域内目前商业配套暂不齐全，但在开发区整个范围之内（银桥大道、二环沿线及桃苑路）商业配套可以满足区域市场客户群体的日常需求，附近有银桥乳液、旅游学校、临潼中学等基本配套设施。 4、项目SWOT分析 项目优势：（S） 项目地处开发区板块,加之项目将来将作为政府指定接待酒店,加之周边其他项目的铺垫, 市场客户对区域市场思想意识的不断转变和认可,必将为项目销售提供有力辅助；另外，项目目前五证齐全，是临潼市场中少有的证件齐全的中端项目； 项目劣势：（W） 项目比邻城中村周边整体感觉较为脏乱，项目整体形象在区域市场中很难在短时间内得到改观，项目周边配套设施欠缺,项目蓄水时间长,推广力度弱,市场广誉度受限,户型存在一定的市场抗性； 项目机会：（O） 从临潼开发区整体规划来分析,项目所在区域将成为临潼的行政中心，未来城市的核心地带； 项目威胁：（T） 随着临潼政府对区域投资环境的不断改观和招商引资政策的利好消息，现在很多地产开发公司看重临潼市场，未来市场竞争将极为激烈（汇帮·华清芙蓉苑、银顶今城、），为项目销售带来一定的压力； 总结： 由于政府对开发区开发力度的不断加大,势必对项目后期销售带来一定的影响,那么我们应有效规避劣势,转化优势,利用接待酒店星级配套服务,加大对市场的宣传力度; 二、项目推广策略： 1、前期营销推广思考与分析： A、项目案名解析 1、“海升国际9号”是在西安海升国际8号的一个延续，没有从临潼项目自身的特点出发，即产品特点的具体体现，不符合项目自身后期推广的调性。 2、“海升国际9号”案名调性相对硬性，偏向于写字楼的感觉。 B、项目主题定位分析 “临潼人居领跑者”，主题推广调性太虚，很难支撑项目自身品质； C、项目推广平面分析： 从前期平面表现来看，海升国际9号定位比较混乱，第一期表现风格为建筑宏伟的巴洛克风格(写字楼)，给市场传递出产品错位的信息，第二期则营造出一种非常中式的感觉 D、项目文字的表现： 宣传单页的文字表达过于平实，无法支撑项目的高端形象，影响项目后期的推广宣传以及销售 2、案名建议： 骊景观邸（备选：骊景雅舍） 案名释意： 临潼不光有文化历史悠久的秦兵马俑，还有风景旖旎的骊山。古语有云：“骊山脚下，风景如画”。本案为临潼少有的高层项目，硬件的支撑，使得本案有无与伦比的景观优势。“骊，通丽”，表现项目的景观优势，又因本案2单元1-4层为政府接待酒店，“观邸，通官邸”，确切的传达出项目的政府背景与景观优势。 康城骊景 案名释意： 康城骊景，寓意深远。包涵三层含义。首先，传递项目开发商的信息，潜意识地打造开发商品牌（康拓地产）形象；其次，本项目的特点为温泉入户，康，寓意一种健康舒适的生活，同时，骊景又渲染了周边开阔秀美的视野景观，给目标客户出一种美好的生活愿景。 康城温泉公馆 案名释意： 本案名主要从塑造开发商品牌系列为思路出发，海升国际+数字系列为康拓地产的办公类，康城+产品卖点系列为康拓地产的住宅类物业，从而形成一种比较有差异性和系列性的产品线，给后期产品的连续开发做好铺垫。 汤·VILLA 案名释意： “汤，指的是温泉；VILLA，中文涵义为高贵的，尊贵的,卓尔不凡的”,中英文结合的案名取法给临潼商品房市场带来一种新奇感，同时又形成本项目的一种高贵的气质，为后期产品的高价做支撑。 温泉假日 案名释意： 政府接待酒店以及底层1-3楼完善的商业配套给生活提供了非常便利的服务，一年四季24小时的温泉，每天都在度假，在这里，生活如此的美妙，人生如此的幸福。用温泉假日来命名可以准确的目标客户造成这样一种心理需求和占有欲望。 3、定位建议： 中国·临潼 首席酒店式温泉公寓 4、推广表现：（单张） P1正面 康城骊景 首席酒店式温泉公寓