海门阿鲁亚南黄海滨海旅游渡假区可行性分析.doc

公园 公园 公园 ——海门南黄海滨海度假区投资策划 一、项目构想 当前要在海门东灶港发展旅游地产，关键在于如何吸引苏南游客、至少上海游客到东灶港休闲渡假。但怎样才能做到这一点呢？这显然是本项目所要考虑首要问题。 蛎砑山是现成的，但仅此是不够的。休闲农庄上海边上就有、碧海金沙奉贤也有、高尔夫俱乐部青浦更处地利、游艇俱乐部虽刚刚兴起但可投资的地方遍遍皆是。为什么要跑老大远的到东灶港呢？ 唯一的就是东灶港有滩涂，有空间可以做到集约，而上海周边不可能有这样的条件。有集约才能调众口、有集约就会有轰动、有集约就会凝聚人气，有集约才能使商业活动起来。正如上所说，其实这些项目哪里都有，但当你打完高尔夫只能饥肠辘辘地吃快餐；当你游完泳想睡却只有开车回家；当游兴正浓天却黑了而街面上静得恐怖，这些都是当前开发的休闲度假设施普遍碰到的现象。当然，从休闲地产的角度来说也无所谓，毕竟购置这些地产也并非是居家过日子的，但这长远来说不利于休闲产业的发展，同时对于地方税收来说也是一锤子的买卖。 因而，我们认为还是要从如何使东灶港能够吸引人气的角度来考虑本项目的策划。但要做到项目能在华东地区，至少在上海引起轰动，投资量是极大的，高尔夫球场、海滨浴场、游艇俱乐部、海滨酒店会议中心、海洋公园等都是上亿乃至几亿投资的项目，没有足够土地进行地产开发是无法带动本项目的，而对于本项目落户东灶港不利之处有四点，首先东灶港岸线不长，因而可利用的海涂总面积有限，同时还要考虑蛎砑山的保护和外航道港口通道经过；二是政府所提议的乡村高尔夫项目所占面积较大，占全部可用滩涂面积的五分之一，而高尔夫项目对于旅游人气凝聚力有限；三是东灶港是北向朝海，对于整个项目所有建筑布局带来较大的困难；四是陆地可布置湿地公园生态农庄的涉及到农户拆迁，对于项目进展会带来较大的不可预计性。 根据上述分析，我们认为一是尽量在蛎砑山的海涂保护计算的基础上，外延拓展，扩大潮间带的利用，将湿地公园与通港大道、高尔夫球场融为一体；二是在留足内海面积的前提下，将内海滨海带的绿化、娱乐设施、公园、码头、乃至商业设施融为一体；三是将通向高尔夫球场的运河与河畔绿化带宽度留足，再建设一个水系、绿化、景观融为一体的公园。总之，在有限的土地面积上尽可能多地建设公共绿地和游乐设施，使得游客也好、业主也罢，能有个“人在画游”的感觉，同时这样集约组建景观带也使得商业设施比较容易获得人气，价值空间就容易体现。 我们估计这一海域共计525公顷，以40%陆域、60%水面，可用陆域面积不过210公顷，如中间高尔夫球场占用80公项，则实际可用就只有130公项，道路占地26公顷、海洋公园占地10公顷、市政广场及配套占地4公顷、两个博物馆占地8公顷，这样可供开发的用地80公顷左右，显然难以支撑如此大的投资量。因此，我们认为在目前已围垦的西侧土地上再划300米宽左右的土地并入本项目中（近75公顷），这样考虑主要一是高尔夫球场的进路在目前已围垦的土地比较顺畅，而通港区II期的大道又经过本项目，我们考虑将其在项目中一并规划，使道路建成如珠海情人路、厦门环岛路一样的滨海景观项目；二是由于高尔夫球场耗水比较大，管网供水成本太高，蓄水量又不大，我们需要规划一条36米的运河，使之与高尔规球场内水面共同组成蓄水体，以供高尔夫球场灌溉。同时，这样相对来说，西侧土地以进港通道及绿化带与其它土地有一隔离，项目就自成一体，免得今后产生规划不协调的问题。进港通道在本项目北向端头转弯后与高尔夫练习场、海滨绿地共组如厦门环岛路一样的交通干线，而绿地和堤外浅滩则可共组如上海后滩公园这样的景观，并且以其广度略施潮间带堆沙，可比后滩公园更雄伟。 1、项目组成说明 项目要素 18洞国际标准高尔夫球场 总长2800米，可供10000客人嬉水的岛缘式海滨浴场 融海洋动物表演及水族馆、潜水训练馆于一体的海洋公园 可接纳200条帆船或游艇的游艇港 通港大道外缘沙洲公园及野营地，与砺砑山风景区融为一体 占地150~200公顷的生态农庄及湿地公园 项目要素分析 鉴于上述要素，我们认为整个项目其实可以建成一个融合旅游观光、滨海休闲、渔鲜美食、现代林牧业为一体的具有暖温带滨海特色的小镇。规划总的构思，是以将近7公里的滨海街道为纽带，依次串起渔人码头、高尔夫广场、锦江广场（董竹君纪念广场）、国际会议中心、五星级酒店、海滨浴场、海洋公园、游艇俱乐部，并以装饰艺术派风格的商业建筑点缀其中，构成具有异国风情的商业一条街，核心为四个组团，即渔人码头与高尔夫广场组团、锦江广场为核心的商业组团、酒店、会议中心及海滨浴场组团、海洋公园和游艇俱乐部组团，形成四个闹静相间的社区。 本项目由岛际子项目、滨海子项目和湿地公园生态农庄子项目组成，三者互为呼应互为支持。岛际子项目是利用吹沙在项目北侧筑岛，其一方面布置岛际项目，另一