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房地产经济学 崔宗举 编著 第七章 房地产产权 重点问题 产权的概念与其演变 土地使用权与土地所有权 房屋所有权和产权属性 国外的房地产产权 第一节 产权理论 一、产权 （一）民法中的产权定义 我国《民法通则》中将财产权分为三类：财产所有权和与财产所有权有关的财产权、债权、知识产权。 （二）普通法中的产权定义 第一节 产权理论 （三）产权经济学中的产权定义 产权经济学家对产权没有一个统一的定义，较具有代表性的有： 产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。 产权是指所有权、使用权、管理权、分享残余收益或承担负债的权利、对资本的权利、安全的权利、转让权以及尚未列举的一些权利。 第一节 产权理论 产权由对财产进行利用、收益、转让的权利或权力组成。 产权是描述人们或厂商可以对他们的财产做什么的法律规则。 产权不是指人与物之间的关系，而是指由于物的存在及关于他们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系准则。 产权意味着所有者能按照自己意愿使用或者转让财物的权利，只要所有其他人的私有财产的物质性能或用途不受影响，并为别人抵制或转移这种影响留下充分的余地。 第一节 产权理论 二、产权与经济效率 （一）完全（整）产权概念 市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易。一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性（独占性、专有性）的使用及收益权、自由的转让权。 （二）交易费用（成本）概念 交易费用是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。 第一节 产权理论 （三）科斯定理 美国法学教授罗纳德·科斯在论文《联邦通讯委员会》（1959）中提出“权利界定是市场交易的前提，促进产出最大化的结果与法律判决无关”。后来他又在《社会成本问题》（1960）一文中复述了这一观点，并说明这一结果取决于零交易费用的假设。斯蒂格勒将科斯定理表述为：在完全竞争条件下，私人成本与社会成本将相等。也就是说，如果交易费用为零，私人成本就等于社会成本。 第一节 产权理论 三、产权的演变 （一）罗马法的绝对所有权 在简单的商品经济条件下，形成了罗马法的个人本位的立法思想和绝对所有权原则。一方面，它强调所有权，承认个人所有权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物的“所有”，而不是对物的“利用”。所有权在立法中处于绝对的、中心的地位，主要表现在： 所有权中心主义 一物一权原则 绝对所有权原则 所有权的弹性力与归一力 第一节 产权理论 （二）英美法的地产权 地产权是英美法中土地制度的基础。地产制度有两个相互联系的概念：保有权和地产权。 保有权可以分为自由保有权和非自由保有权 地产权最初是用来说明土地保有的持续期间。根据持续期间的不同可以分为不同的地产权状态。随着地产权制度的发展，estate一词获得了财产权的意义，它体现了一个人在特定地产中所享有的权利的属性，即描述一个人在不动产中的所有权利益的性质。 第一节 产权理论 （三）《日耳曼法》的所有权 《日耳曼法》中对于所有权的界定有其鲜明的特征： 各种利用权为独立的物权 所有权的双重性 团体所有时权利的分离 所有权的可分割性 第一节 产权理论 四、权利束 《日耳曼法》中所有权的相对性和分割性是后来产生权利束的条件。根据权利束理论，绝对所有权可以分割成相对独立的、清晰的一束权利。绝对所有权同每项分离的权利的关系，就像一束花整体同其所包含的每枝花的关系。 第一节 产权理论 五、所有权概念的发展 随着社会的进步，土地绝对所有权的概念不断发展、演进：权利分离，绝对性弱化，土地产权概念产生。主要趋向表现在这样几个方面： 由绝对所有权转化为相对所有权 从“以所有为中心”向“以利用为中心”转变 从“个人中心”向“社会本位”转变 所有权向权利束的发展 所有权由对物的所有向对价值的权利转变 第二节 土地产权 一、土地所有权 （一）所有权的属性 所有权的完整性。为了适应社会的发展，土地所有权的完整性、绝对性越来越形式化。 所有权的显要性。它是其他物权存在的条件，并受其制约。 所有权的完整性、显要性构成了所有权的绝对性，所有权又被称为绝对权，但所有权的这种绝对权地位越来越受到挑战。 第二节 土地产权 （二）所有权的权能：“四项权能”理论 占有权能：占有指对物的实际控制。 使用权能：使用是指对物的有效利用，它是权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。 收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然