大学城DS1301地块可行性研究.doc

《房地产投资分析》课程设计 设计题目： 大学城DS1301地块 项目策划与可行性研究  目 录 1、项目概述 4 1.1 地块位置 4 1.2 用地规模与地块现状 4 2. 宏观环境研究 4 2.1 基本政策 4 2.2 经济状况与城市规划分析 4 2.2.1广东省经济发展状况 4 2.2.2广州市经济发展状况 5 2.2.3广州市城市发展战略和规划 5 2.3 广州市人口与文化分析 5 2.3.1人口分析 5 2.3.2广州市居民与文化分析 5 2.4 广东省和广州市房地产业发展状况 5 2.5 本项目开发宏观环境评价 5 3. 项目区域环境研究 6 3.1 区域规划与未来发展 6 3.2 广州大学城规划与未来发展 6 3.3 区域环境总结 6 4. 项目开发条件分析 6 4.1项目地块周边环境状况 6 4.2 小结 6 5.竞争对手与竞争楼盘分析 6 5.1 大学城内、外竞争楼盘分析 6 6.消费者需求调查 8 6.1 被调查者研究 8 7.项目目标市场选择与市场定位 11 8. 项目的产品设计方案与进度安排 12 9. 项目的成本—收益分析 15 9.1开发成本估算 15 9.2项目销售与租赁收入测算 19 （2）销售收入测定 20 9.3税金估算 20 10项目资金筹措与融资方案选择 21 10.1 资金筹措与投资计划 21 10.2资本金偿还和利息支付 22 11项目财务评价 22 11.1 损益表与项目静态盈利能力分析 22 11.2 现金流量表与动态盈利能力分析 24 12．结论及建议 26 1、项目概述 1.1 地块位置 本项目位于番禺区小谷围岛,规划用地西面紧邻广东 工业大学，东望岭南印象园，北近中心湖公园。距广州市中心约17公里，距市桥约13公里 ，距广州新城约17公里 。 地铁4号线大学城南站就在用地门口处，交通四通八达。属大学城第二黄金地段。 1.2 用地规模与地块现状 （1）用地规模指标 项目容积率≤3.12；35%；绿地率≥30%（均按平方米算）。平方米。 3）地块现状 本项目地块为已完成拆迁的场地，场地平整，现场施工条件良好；本地块所在地小谷围岛风光17公里，距规划中的广州新城约17公里，地理位置优越。由于政府的积极保护，使得原有的良好生态环境得以保留；由于广州市城市发展需要，项目所在地番禺小谷围岛及其南岸地区已规划建设成为广州大学城，岛内已有10所高校进驻，文化氛围浓厚。 2. 宏观环境研究 2.1 基本政策 近几十年来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点 。具体房地产政策为：1、 货币政策进一步放松，房产调控政策以稳为主。2、 土地加速供应，发展商拿地积极性提高。3、 高库存及新货放量双重压力，市场竞争加剧 2.2 经济状况与城市规划分析 2.2.1广东省经济发展状况 2013年，广东全年实现GDP增长8.5%，全年四个季度累计增速均为8.5%，经济增长稳定的同时经济增长质量和效益进一步提升。　一、企业经济效益恢复性好转。二、财政收入较快增长，支出结构优化。三、居民收入稳定增加，城乡收入差距缩小。四、能耗水平继续降低。 2.2.2广州市经济发展状况 2013年广州经济发展情况怎么样？1~9月，实现地区生产总值11128亿元，增长12%;财政收入842.8亿元，增长12.1%;完成固定资产投资2862亿元，增长21.2%。经济保持平稳较快发展的同时，产业转型升级取得实效，重大基础设施建设扎实推进，民生社会事业全面发展。 2.2.3广州市城市发展战略和规划 1)目标与定位方面：从国家和区域发展战略着眼，从中观层面分析入手，确定城市发展目标，调整城市发展战略。 2)空间与产业方面：研究战略性地区或节点的功能布局与构建现代产业体系之间的关系，确定区域与城市空间发展格局。 3)生态与宜居方面：以生态优先为前提，提出宜居城市的物质空间载体和生态建设措施。 4)实施与保障方面：研究战略规划指导下的城市开发与建设时序，注重近期建设与远景框架相结合，片区建设与城市战略相结合。 2.3 广州市人口与文化分析 2.3.1人口2013年，广州年末常住人口1292.68万人，城镇人口比重为85.27%，户籍人口832.31万人。广州住宅建筑风格的现状，欧陆风格为广州现代建筑的主流风格，“中国传统风格”、“岭南建筑风格”逐渐引起开发商的关注。预测住宅风格的“趋同化”、“相似化”仍将是主流。建筑在功能、构造的形式上趋同，经济现状决定广州居民对建筑风格不可