土地使用权的获取教案分析.pptVIP

3.在建项目收购与项目公司入股 5.3.1 在建项目收购 在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取项目所用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继续承担项目所负的各项义务的经济活动。 （1）在建项目收购的程序 在建项目收购在实际操作中一般需要遵循以下几个程序： 在建项目初步调查。 专业调查。 专业意见发表。 项目谈判。 转让协议签订。 项目过户手续办理。 （2）在建项目收购注意事项 在建项目收购需要注意以下事项： 权属合法与完整性 法律文书的完善性 合作协议的合法性、合理性与执行情况 工程进度与投资进度 工程质量 财务状况 5.3.2 项目公司入股 项目公司入股是指投资方按照对房地产开发项目公司的评估价格购买该项目公司的股权或按照比例新入股该项目公司，主要包括参股、控股和全资收购三种方式。 如果项目公司的所有股东对该项目不再具有投资意向或无资金进行投资，会选择整体出售项目公司，由收购方（投资方）进行全资收购。 如果项目公司的部分股东对该项目不再具有投资意向或无资金进行投资，一般会选择部分股权转让，或者项目公司从引进战略投资者的角度考虑也会选择部分股权转让或增加股东，由收购方（投资方）对项目公司进行参股或控股。 （1）项目公司入股的程序 项目入股的程序一般包括： 尽职调查。 专业问题协商与解决。 股权价值评估。 入股谈判。 入股协议签署。 入股后续事项。 为了顺利实现项目公司入股，一些不具有经验的收购方会选择财务顾问或投资顾问做项目公司入股全程策划、咨询。 （2）项目公司入股的优势 手续简单。 费用节省。 开发快捷。 （3）项目公司入股注意事项 房地产项目公司入股方式尽管有上述优势，但也存在不利之处，即债务风险难以控制，如是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等。 因此，收购者务必要对所收购公司在收购之前的债权债务有一个清楚的了解，具体可通过委托审计来查清公司的资产负债。 * 关于土地获取过程的几个相关知识点： 勾地行为 限地价竞配建 拆迁冻结 * 开发商拿地方式 品牌主导型 资金实力型 土地储备型 政府补偿型 * 开发商拿地方式 另外还有： 1）投资参股，用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地的形式； 2）收购有土地的公司，为了避免缴纳契税与营业税； 3）通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地。 * 地块勘查 区域气候环境 区位交通条件 土地性质 资源现状 周边配套设施调查 房 地 产 开 发 与 经 营（物业管理专业） 第四章 土地使用权的获取 土地管理制度及其演变 1 土地管理基本制度 《土地管理法》中明确规定了我国土地管理的六项制度，即社会主义土地公有制度，国有土地有偿使用制度，土地用途管制制度，占用耕地补偿制度，基本农田保护制度，土地登记制度。社会主义公有制是土地所有制的一种。在本节中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制度。 （1）土地所有制 我国的土地所有制分为以下两种： 全民所有制 《土地管理法实施条例》第二条规定，下列土地属于全民所有即国家所有： ①城市市区的土地； ②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； ③国家依法征收的土地； ④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； ⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集 体所有的土地； ⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后 不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 集体所有制 劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 农民集体的范围包括：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；③乡(镇)农民集体。 《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体组织经营、管理。” （2）国有土地使用制度 这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的前提下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。 《土地管理法》：国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定