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2015房估热门考点：信息技术在房地产估价中的应用　　房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，事实上也是对估价信息的收集、处理过程。　　随着1998年的福利分房的叫停，1999年按揭购房的兴起，2003年地产品牌的升级，2004年土地出让公开招拍挂，2005年“国八条”平抑房价，2006年“国八条”强势出台，2007年市场归市场，保障归政府……估价所面对的市场处在一个大变革时期，资讯异彩分呈，信息瞬息万变，对房地产估价中的信息应用能力也提出了更高的要求。所以建立完善的估价信息系统，使用高效的信息技术势在必行。本文就信息技术在房地产估价中的应用进行剖析，希望能起到抛砖引玉的作用，引起更多同行对房地产估价中运用信息技术的重视，对信息技术及其使用效率的关注与研究。　　（一）信息技术与房地产估价的关联　　对信息技术， eNet硅谷动力给出的定义是： 信息技术（IT即Information Technology）就是感测技术、通信技术、计算机技术和控制技术，是对信息的收集、识别、提取、变换、存贮、传递、处理、检索、检测、分析和利用等的技术。　　以IT为代表的信息技术技术离我们的估价行业似乎很远，其实不然：　　现行的国家标准《房地产估价规范》GB/T50291一1999在第四章“估价程序”中对信息有明确要求：估价应明确估价对象，明确的估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况；应搜集估价所需资料；实地查勘估价对象，并对事先收集资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及进行现场拍照等……　　同时，《房地产估价规范》4.0.4条还规定：估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面：　　1、对房地产价格有普遍影响的资料；　　2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；　　3、相关房地产交易、成本、收益实例资料；　　4、反映估价对象状况的资料。　　可以说估价本身就是一门驾驭信息技术而求发展的专业，是充分利用信息技术进行估算和判定客观合理价格或价值的活动，是估价机构和估价人员应用现代技术对估价信息进行有效的分类、收集整理、分析鉴别、存贮传递、更新维护、研究评价，以保证信息的随时检索、调用。只有对现场的必要查勘，对估价信息的充分掌握，才可能根据估价目的，选用适宜的估价方法；只有综合分析影响房地产价格因素信息，才可能进行客观、公正、合理的修正，才能得出公开市场的公允价格，才能真正规避估价人员，乃至估价机构的执业风险。　　市场的高速发展，科学技术的成熟，已经将信息技术与房地产估价紧紧地联系在一起。　　（二）信息技术在房地产估价中的应用　　房地产估价信息有显著的专业性、时效性、客观性、公正性等特点，对信息的管理和运用应有明确的企业标准，以满足企业经营的需要。信息技术在房地产估价中的应用突出表现在：有建立健全的本企业的估价信息系统，保证信息准确；有及时的更新、维护，保证信息的新鲜度，信息量的充裕度；有满足使用者的随时便捷检索、分析和利用的分类和编码体系，保证持续方便使用……除此外，为要保证信息技术在房地产估价中起到应有的作用，还应注意以下几个方面的工作：　　1、编码与标准　　要建立有效便捷的检索、可调用的企业估价信息系统，关键在于对信息进行科学的分类，建立统一信息标准。　　首先，应建立企业信息类别标准体系　　信息分类应符合企业的估价工作习惯，便于信息归档、查询与核对、维护。可以按照从大到小的秩序进行分类，如：有关估价的国家法律、法规、规章制度，国家、省市政策，城市、区域发展规划，金融信息等对房地产价格有影响的普遍信息，专业市场、特定估价物信息……；也可以按照估价方法进行信息划分，如：含各种楼盘资讯的市场法相关信息，包含各类物业有效毛收入行情的收益法相关信息，包含各类工程造价指标的成本法相关信息，包含规划限制条件的假设开发法相关信息，包含地价修正体系的基准地价修正法相关信息……对于交叉的信息，应在相应的其他类别信息中建立索引，便于查询，减少信息重复。　　其次，在分类的基础上，应建立唯一的信息类别编码体系　　一般采用树状结构编码，上一级编码是下一级编码的汇总，这样才有利于信息的逐层汇总。编码本身的不同层次的元素代表着不重复的有序的类别信息。编码体系要由企业事先制定，并进行全面宣传、贯彻执行，共同维护。统一的编码体系便于信息的检索、检测，也为计算机技术、通信技术在信息技术中的使用，提高运行效率提供了保障。　　第三，应建立统一的信息内涵标准　　对涉及到价格和价值的信息进行统一的内涵和外延界定是十分必要的，应依据《房地产估价规范》和相关技术标准做出，尤其