浦东外高桥森兰地块土地报告2012067.pptVIP

竞品分析 – 新城碧翠 项目地址 浦东繁锦路1288弄 占地面积 8万方 物业类型 公寓、花园洋房 建筑面积 13万方 建筑类型 小高层、多层 绿化率 35% 装修标准 精装6000元/㎡ 容积率 1.6 总户数 756 首次开盘日期 2011.12 开发商 上海东郡房地产开发有限公司 交房日期 2012-12 产品面积 128-136平米 两房、160-220平米三房 产品总价 2R：350-500万元、3R：430-500万元 洋房：750-780万元 167平米 3房2厅3卫 136平米 2房2厅2卫 附赠 精装3房产品为主，主力户型167平米 竞品分析 – 新城碧翠 220平米 3+1房2厅2卫 建筑形态：小高层公寓、花园洋房 外立面：涂料、面砖 交付标准：毛坯 建筑形态：高层公寓 外立面：涂料 交付标准：毛坯 建筑形态：小高层公寓、花园洋房 外立面：全石材干挂 交付标准：6000元精装 建筑形态：小高层公寓、叠加别墅 外立面：全石材干挂 交付标准：6000元精装 森兰板块：中高端品质 外高桥其他区域：中低端品质 森兰板块的项目品质远高于周边区域 区域项目定位差异 新城碧翠 仁恒森兰雅苑 尼德兰花园 东源名都 仁恒森兰雅苑 户型 面积 户型占比 2室2厅1卫 90平米 15.1% 3室2厅2卫 152平米 14.5% 4室2厅2卫 183平米 14.5% 4室2厅3卫 214平米 19.3% 顶楼复式 240-284平米 6.0% 叠加 321-358平米 10.2% 复式 336平米 20.5% 新城碧翠 户型 面积 户型占比 2室2厅2卫 128-136 26.1% 3室2厅3卫 160-173 54.2% 4室2厅3卫 210-220 19.7% 市场供应结构分析 森兰板块产品定位与周边区域差异较大 主力产品为150平米以上舒适型产品 森兰板块 外高桥其他区域 尼德兰花园 户型 面积 户型占比 1室1厅 70㎡ 12.9% 2室2厅 96-98㎡ 43.5% 3室2厅 130㎡ 22.4% 4室2厅 155-165㎡ 14.1% 复式 180㎡ 7.1% 东源名都 户型 面积 户型占比 2室2厅 100-120㎡ 84.7% 3室2厅 140-145㎡ 15.3% 森兰板块产品定位舒适型改善类产品 板块去化速度对比 2012年 新城碧翠 仁恒森兰雅苑 1月 （开盘）43套，29011元/㎡ （无供应）4套，38394元/㎡ 2月 17套，30217元/㎡ （无供应） 4套，35286元/㎡ 3月 16套，28535元/㎡ （开盘） 41套，38282元/㎡ 4月 20套，29520元/㎡ 24套，37166元/㎡ 5月 21套。28495元/㎡ 31套，36469元/㎡ 森兰板块各项目成交速度远低于周边市场水平 森兰板块： 外高桥其他区域： 尼德兰花园 22000元： 6月10日开盘入市，推出119套，当日认购101套。 东源名都： 尾盘清货阶段，去化情况不具参考意义。 由此看来， 森兰板块项目以中高端改善型产品的定位，产生了相对周边较高的销售溢价，但同时造成了项目去化缓慢的局面。 市场机会： 中高端品质的性价比产品，存在市场补缺机会。 　 250-300 300-350 350-400 400-450 450-500 500-550 550-600 600-650 650-700 700-750 750-800 800-850 850-900 900-950 950-1000 1000以上 合计 占比 90-100 27 3 2 　 　 1 　 　 　 　 　 　 　 　 　 33 14% 100-110 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0 0% 110-120 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0 0% 120-130 2 1 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 3 1% 130-140 5 15 5 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 25 11% 140-150 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0 0% 150-160 　 　 3 　 9 7 3 　 　 　 　 　 　 　 　 22 9% 160-170 　 　 26 30 3 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 59 25% 170-180 　 　 　 4 3 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 7 3% 180-190 　 　 　 　 　 　 8 15 3 　 　 　 　 　 　 26 11% 190-200 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 0 0% 200-210