试论我国发展房地产投资信托的必要性和可行性1.docVIP

试论我国发展房地产投资信托基金的必要性和可行性 [摘要]随着我国经济的高速增长，近年来房地产业发展迅速，已成为现在和将来一段时间的支柱产业。同时，房地产业发展中也遇到了不少问题，例如，房地产贷款在银行贷款中比重过高，房地产信贷风险过度集中于银行系统。当前房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。如何满足房地产建设资金的需求同时又能保证投资的安全性，则成为绝大多数房地产业参与者的首要考虑。房地产投资信托基金不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。因此，探讨中国房地产投资信托发展具有重要的现实意义。 一、房地产投资信托基金的概念和特征 1.房地产投资信托基金的概念 房地产投资信托英文为: Real Esate Invesmtent Trusts，又称REIT ，是以发行信托凭证的方式汇集信托人资金，由专门机构投资管理，并将投资综合收益按比例分配给信托人(投资人) 的投资收益机构。投资管理的专门机构一般是公司、信托或协会等组织形式。根据《信托投资公司房地产业务管理暂行办法》规定，房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理运用和处分的行为。 2.房地产投资信托基金的特征 房地产投资信托本质上是一种投资信托基金。房地产投资信托基金的性质决定了它是立足于房地产行业的投资工具，大多数的资产必须是房地产，大多数的收入必须来源于房地产，这也是房地产投资信托基金在资产结构和收入结构方面的重要特点。换句话说，房地产投资信托基金投资与股票投资、外汇投资、期货投资等其他领域的投资基金比较起来，最重要的不同之处就在于投资对象。作为一种新型的基金投资形式，房地产投资信托基金具有以下法律特点： 第一，房地产投资信托基金本质上是一种投资基金。⑥房地产投资信托基金主要是以现有的房地产的经营收益为主要手段，所以其本质上是一种基金。房地产投资信托基金是资金信托和财产信托的结合。一般的投资基金要求投资者支付货币资金来交换受益凭证。而房地产投资信托基金除了接受投资者的货币资金以外，还可以接受房地产之类的实物资产。所以对于房地产企业来说，发行房地产投资信托基金证券能把手中的物业套现，从现有的房地产资产中获得可以直接利用的资本，把这些资本用于其它的投资或者收购活动。这样与房地产企业发行股票相比，发行法地产投资信托基金证券可以更快捷的获得资金。 第二，房地产投资信托基金具有财产独立性。这是房地产投资信托基金的一个重要特征。这个特征保证了房地产投资信托基金的财产安全和相对独立的运作，有利于保护投资者的合法权益。一般情况下，房地产投资信托基金的财产独立性主要体现在以下几个方面：房地产投资信托基金财产虽然由基金管理人管理，但是基金财产掌握在基金托管人手中，基金管理人并没有实际掌握基金财产，也没有任何权利从基金托管人手中取走基金财产，另一方面，从基金托管人角度来说，基金托管人虽然掌握着基金财产，但是基金托管人并没有权利对基金财产进行投资运用。基金财产独立于基金管理人、基金托管人的自有财产，不得归入基金管理人、基金托管人的自有财产，基金管理人、基金托管人因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行中止清算的，基金财产不属于其清算财产。基金的债权不属于基金的债务，所以不得相互抵消，不同基金的债权债务不得相互抵消。非因基金本身承担的债务，债权人不得对基金财产主张强制执行。基金托管人对其托管的不同基金应当分别设置帐户，保证每支基金的完整与独立。 第三，房地产投资信托基金具有聚集资金的快速性。房地产投资信托基金是专门为中小投资者设计的一种间接投资工具，具有风险低、价格低的优点，可以吸引众多投资者，迅速筹集社会闲散资金，将中小投资者的资金汇集起来，使资金积少成多。第四，房地产投资信托基金具有较强的流动性。对于开放式的房地产投资信托基金来说，因为开放式的房地产投资信托基金每天都会进行公开报价，所以投资者可以向基金管理公司直接购买或者是赎回基金，也可以向证券公司等代理销售机构进行购买或者赎回。对于封闭式的房地产投资信托基金来说，这些基金都在证券交易所上市交易，买卖程序与股票的买卖程序类似，无疑具有很强的流动性。而且对于目前信托公司发行的房地产投资信托基金，一般来说也可以通过信托公司的交易平台或者其他的渠道进行交易转让。第五，房地产投资信托基金参与主体的多元化。房地产投资信托基金设计的参与主体具有多元化的特征，这使得其在各个环节具有相对