2002年北京甲级写字楼市场回顾与展望.docVIP

2002年北京甲级写字楼市场研究报告 2002年是中国入世第一年，北京写字楼市场呈现出租务紧缩，销售积极的态势，租售价格与去年相比下跌明显，一方面由于世界经济依然低迷，而市场需求并未出现人们预期中的外资企业机构蜂涌而入内资企业跑马圈地的入世效应；另一方面，写字楼市场供应结构、需求结构、产品结构和客户结构均发生根本性变化，边缘写字楼、个性写字楼、另类写字楼等创新写字楼产品大行其道并出现热销。 根据北京写字楼信息网的年终统计数据，截止今年12月，2002年市场平均售价14888元/平方米，与2001年相比下跌7.5%；平均租金21.8美金/平方米/月，与2001年相比下跌7.2%。空置率22.6%，上升10.6%。 市场供应：西部领跑东部蓄势 北京写字楼信息网年初曾预测，2002年北京写字楼市场供应量增长速度将超过100%，达到创记录的300万平方米，是2001年供应量的两倍。年终盘点，我们发现2002年新推出写字楼租售项目（包括商务公寓）数量达45家，平均每月3.75家，供应量达260万平方米。如果计算部分2001年未被消化的存量，2002年写字楼供应量已经接近这一数字，达到280万平方米。其中： 东部地区100万平方米，包括朝阳区以金泰大厦、建外soho第一大道、国航大厦、嘉都大厦、佳汇中心及住帮2000为代表，供应量达80万平方米，总供应量的29%；东城区以东方银座和东方广场三期为代表，供应量在20万平方米，总供应量的7%。 西部地区150万平方米，包括西城区以皇冠大厦、国际投资大厦、富凯大厦和中证大厦为代表，供应量在40万平方米，总供应量的14%；海淀区以方正大厦、柏彦大厦、名商大厦、左岸工社、富海中心、金码大厦、财智中心、科技财富中心、韦伯时代中心、长远天地、世纪豪景大厦、银谷大厦、银网中心、中关村科技贸易中心和世纪经贸大厦为代表，供应量在110万平方米，占总供应量的39%。 其他各区供应量在30万平方米，占总供应量的11%。 北京写字楼市场以往一直是东部地区占主导地位。2001年西部地区继吸纳量2001年首次超过东部地区，2002年在供应量上再一次超过东部地区，从而在供应量上继写西风压倒东风的市场格局。这是2002年北京写字楼市场的一大特点。 面对如此庞大的供应量，北京写字楼市场显得无所适从，出现了中间冷，两头热的局面。一方面顶级写字楼如国贸中心、嘉里中心、数码大厦等，凭借其形象性、标志性以及暂时的供需矛盾，租售市场持续保持旺盛势头；另一方面，乙级写字楼凭借其低廉的租金和灵活多变的付款方式，无疑受到起步阶段创业型公司的追捧，市场前景同样令人乐观；夹在中间的甲级写字楼处境尴尬。据北京写字楼信息网的最新调查，在2002年推出的北京写字楼项目70%以上都不约而同将自己定位在甲级写字楼，同时也将自己推上了目标同类客户和同期上市狭路相逢勇者胜的绝地。那么2002年写字楼价格结构的链条的断裂发生在甲级写字楼物业已是不争的事实，同时甲级写字楼物业的租售价格应声下跌并向下--乙级写字楼寻求支撑也就不足为奇了。 市场需求：外需不足内需旺盛 外需不足同样发生在写字楼市场，外资企业历来是写字楼租赁市场主力，据统计2001年占据40％左右的市场份额， 但2002年却呈现出明显的下降趋势。首先，2002年北京写字楼市场最令人惊讶的就是由于受到全球经济衰退的影响，外资企业机构表现出萎缩和调整的态势，如惠普和康柏合并后从丰联广场退掉了6000平方米的租用面积；其次，部分外资企业机构由于对未来经济发展的预期下降，大幅削减办公预算，从顶级写字楼物业迁入甲级甚至乙级写字楼物业；最后，新进入外资企业机构以往多选择甲级以上的写字楼，而今这一局面也有所改变，选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所比例增加。 推动写字楼市场的主力来自中资企业机构，传统行业如电信、金融行业、汽车行业、外地企业机构仍为写字楼需求主力。之所以出现这种局面，一是加入世贸和申奥成功的利好，对外地企业机构的刺激要远远大于对外资企业机构的刺激。如中国一汽购买南银大厦5000平方米的案例。二是由于大量创新写字楼产品的低价上市，部分客户开始实行转租为购的务实策略。尤其是中关村地区中小科技类公司表现最为明显。三是自去年开始写字楼市场的持续升温已引起投资性买家的关注，以国内富裕阶层为主的第二代房地产投资性买家诞生于1999年前后。他们近年来活跃在CBD和中关村地区，以增值、保值、出租为目的大量投资性购买投资性物业，个别人甚至连续投资了十几套公寓物业。如现代城、阳光1000、新城国际的热销，投资性买家功不可没。有统计显示CBD热销公寓投资客户一般占40%左右。去年以来，公寓市场总体趋缓而写字楼市场的升温，引起投资性买家的关注，如今年推出的第一大道、住邦2000、财智中心、科技财富中心、当代青