化解地块高容积率的方式研究_39世联地产.pptxVIP

化解地块高容积率的方式研究;化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段;影响容积率因素1——标准层消化：梯户比，户均面积;提高容积率水平——1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用;提升容积率手段2——超高层研究;影响容积率因素——楼宇高度;我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关;超高出现规律：当S比大于1.5，售价远超成本时才有超高层实现基础，本项目S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场基础;超高产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30%;超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制在150米，低于47层（要么100米要么超高150米）;超高层的梯户组织形式——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响;超高层的梯户组织形式——三梯二户板式（两个单元连接）或三梯三户、点式（一个单元）;超高层的影响——客户层面：超高层住宅客户主要为发达城市视野开阔群体及国际化人士;超高层影响——技术层面：超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期增大;提升容积率手段3——功能转换;利用其他高容积率、或不受日照及楼间距影响的物业形态，化解住宅部分的容积率压力;提升容积率手段——功能转换;销售型写字楼设置的背景;;同片区竞争: 引导客户优中