城市住宅经济技术总结.ppt

（四）2005年至今房地产调控阶段 国发［2003］18号文实施以后，我国房地产业高速发展，但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，百姓住房难问题越来越突出，我国政府开始加强宏观调控。国不断出台各种调控措施，进一步紧缩“银根”、“地根”，但是房地产调控至今，稳定房价的目标尚未达到，以北京、上海、深圳等城市为代表，全国房价总体继续上涨。 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）的出台引起了社会各界的广泛关注。24号文要求进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。24号文首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。 二、我国传统的城市住房制度及住房问题成因 （一）计划经济下城市住房分配制度所存在的问题及成因 时期——从新中国建立到1994年 住宅制度概括为——国家和单位投资建房、低租金、分配制、福利型、不可流通 结果——致使国家或单位面临巨大的财政压力，长期的住房问题得不到解决，城市住宅问题越来越严重。 计划经济下城市住宅面临的问题： （二）当前我国城市住房制度中所存在的问题 在住房市场取得快速发展同时，一些影响其健康发展的矛盾也同时在积累，其中，尤其以住房结构不合理、住房分配差距过大、住房价格上涨过快等矛盾最为突出 面对上述情况，政府多次出台针对房地产市场的宏观调控措施，以保持市场的平稳健康发展 取得了一定成效，但是一些深层次的矛盾依然存在，专家学者也纷纷建言献策，进一步深化房改日益迫切 （三）城市住房体制改革的总体思路 1.统一思想，明确对住房的定位 住房作为一种特殊商品，满足人们最基本的生活需求，不可替代，土地稀缺性决定了住房总量相对有限，因此部分群体对住房的过度占有必然会对其余的住房群体产生影响； 住房作为准公共物品，不应采取完全市场化的方式， 要求政府不仅要从建筑质量和工程标准上管理住房市场，更要从住房规划、土地规划、市场管理等各方面加强管理 2.理顺住房保障与市场化供应之间的关系，在二者之间设置“防火墙” 在市场经济条件下，各交易主体平等自愿是一个最基本的准则。对于市场机制的缺陷与不足，政府可以通过保障来满足低收入群体的需要，但这种保障不能损害市场机制自身所发挥的作用。最后，住房保障在设置进入门槛的同时，还需设置相应的退出机制。 3.完善住房各相关制度，包括土地制度、金融制度、税收制度等，严防投机，保持市场稳定、健康发展 在土地制度上，要进一步完善土地“招拍挂”制度，根据用地的性质决定出让方式。同时加强对已出让土地的监管 在金融制度上，要保持金融对住房的适度支持，建立基于风险定价的住房信贷体系，避免住房市场价格泡沫向银行体系传递 在税收制度上，要逐步降低住房建设和交易阶段的税负水平，同时建立起基于人均住房面积标准的累进型物业税，增加持有阶段的税负，削弱住房的投机属性，保持住宅市场的平稳、健康、快速发展 4.推行物业管理，以专业化服务提高居住水平 通过聘请专业的物业管理公司对住宅物业实行管理和服务，把各个单位从繁琐冗杂的居民生活服务中解脱出来，不仅进一步理清了投资者，经营管理者和消费者的权、责、利关系，也是服务更有效率，居民更有实惠 三、我国未来城市住宅制度改革的政策导向与措施 简而言之，在继续坚持住房市场化的同时，政府应当积极实施防止投机的住房政策以及面向住房困难群体的扶持政策 继续坚持市场化方向 大力发展租房市场 抑制住房市场投机行为 针对住房困难群体的住房保障制度 十三五：健全城镇住房制度 建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。 ——健全住房供应体系。加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。 ——健全保障性住房制度。建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。 ——健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合