城市核心商圈的大型商业综合体设计规划思想创新17711457.doc

城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新一、?城市综合体的商业建筑策划思想与体系1.?城市综合体的商业建筑策划新思想（１）?基于全寿命周期的综合体成本理念??????? 项目建设开发和运营以及拆除成本，改变传统的核算理念，对建筑设计及其优化提出了更高的要求，有利于我们转变观念，从个长远的角度控制总体成本。建筑节能和与二氧化碳排放最低的思想，有利于中国城市综合体的可持续发展，为城市的节能减排做出贡献。（２）?商业规划与建筑设计方案的最佳匹配 ??????? 商业规划与建筑设计概念设计需要同步，尔后根据招商结果和经营管理方案深化建筑设计方案。让不同业态在建筑空间合理分布，形成合理的客流动线与货流动线。表1商业规划与建筑设计初步方案的最佳匹配方法 ?1 ?初步的商业规划与概念设计结合 ?2 ?概念设计与不同业态模拟经营分析结合 ?3 ?招商摸底与建筑方案修正优化结合，深化业态方案 ?4 ?商业规划的动线路与建筑设计初步方案结合 2.?城市综合体开发的流程体系 图1综合体流程图 3.?城市综合体价值提升方法在价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,深圳新摩尔商业管理公司总经理首次在业界提出五种提升综合体价值的方法：1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。在徐州中央国际广场项目业态规划中，需要考虑注重聚集人气，特别是以购物中心的形式以对面金鹰购物中心进行有效的竞争，共同繁荣中心商圈。3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场；招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。4.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。5.过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。以上五个方法由深圳新摩尔商业管理公司在国内多个城市综合体项目中得到推广应用，取得了良好经济效益。二、?城市核心商圈的商业综合体价值最大化与功能取舍1.?土地价值最大化与综合体物业开发比例 ??????? 综合体开发商希望策划与设计单位帮助寻找到土地价值最大化的物业比例和建筑设计上能够成熟的方案。以徐州综合体项目为例，占地面积为4万平方米，最初规划方案为双塔楼，我们对此方案进行深化，对项目商业部分进行街区分割，形成最大面积可售物业，经过深圳新摩尔公司计算分析，在不销售商铺的前提下，重点销售塔楼物业的情况下，该方案投入产出不理想，难以在较短时间回笼项目投资；如果在初期销售商铺，对项目长期利益有较大损失，不利于项目的商业可持续经营。 图2 地上建筑26万平方米的双塔楼方案 ??? ??? 从长期利益角度来讲，两个塔楼方案局限较大。在三个塔楼方案中我们希望主楼的酒店面积为4万平方米，商业裙楼为7层（商业部分为四层），5－7层为五星级酒店配套，在200米高度的塔楼中我们希望写字楼面积最大化，这部分写字楼售价能够达到每平方米1万元，比后面的塔楼能够高出3000元左右。 表2 徐州综合体项目调整后比例 图3?? 35万平方米三塔楼方案 2.?土地价值与物业位置研究 ??????? 城市核心商业区的土地价值较高，不同的位置对物业商业价值影响较大，我们需要根据地块特点按照物业的不同性质安排最佳位置。 云龙山和云龙湖方向 图4 徐州中央国际广场综合体项目位置平面图 ??????? 以4万平方米占地为例，四周面临不同的对象，徐州项目面对广场部分价值最大。我们主张主塔楼放在靠近北侧广场部分。后面两个塔楼，以居住为主的公寓放在靠近前年路和中山路交叉的地块西南侧，可以共享云龙湖和云龙山的景观。4A级 SOHO放在青年路与彭城路交叉的地块东南侧。 三、城市核心商圈综合体设计的创新―――徐州中央国际广场案例 1.?综合体与城市CBD的总体和谐 ???????????????????? 彭城广场北侧金鹰百货及双塔楼 彭城广场南侧徐州中央国际广场图5 徐州中心商业圈城市设计 清华大学的城市设计方案强调如下内容：1、中心商圈总用地面积保持106公顷，另规划周边391公顷范围作为中心商圈辐射区。辐射区北、东至故黄河故道，西至西安路，南到和平路，用地面积约391公顷。辐射区是核心区商业磁场的对外辐射区，也是核心区功能的延伸与补充，与核心圈一起，构成层次完善、功能齐备、总用地面积接近5平方公里的徐州老城区商业中心。本城市设计重点针对中心商圈的核心区展开。2、中心商圈按照不大于1：3.0的毛容积率、1：4.0净容积率的指标控制总体建设规模，调整后的总建筑面积约320.7万平方米，毛容积率约1：3.0